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台北市房價崩盤只是時間問題

引言──如果你還認為台北市房價還有空間上漲.....

前陣子Facebook上有張圖被廣為轉載,大致內容是台北市房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)為64倍,位居全球之首。房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」,意思是:房子的價錢足以讓人租幾年。實際租屋價格被視作是實質住宅供需的合理價格,消費者物價指數(CPI)中也是計算租屋價格(在台灣權重約佔20%),因此台灣近十年年台灣房價雖然飆漲但CPI上升的幅度並不大,原因之一就是租金幾乎沒有成長。正因為租屋價格代表需求的合理價格,因此房價租金比越大就表示房價背離合理價值越遠。然而,倍數在怎樣的位置算是合理呢?一般而言二十年是合理的位置,意思是說:當一棟房子的價格相當於二十年租金時,不如就買下來吧

但為什麼是二十年呢?扣掉二十歲到二十五歲之前由父母扶養不論,成人能工作的時間大約是三十年,然而卻需要住五十年的時間──這樣看起來似乎表示二十倍似乎很少?然而房子的價格理受時間因素而折舊(這是重要的問題,後文會有更詳細的分析),新成屋五年價格開始下滑,三十年之後降價幅度非常小幾乎停滯。再加上人生有很多不同階段,例如結婚者可能在新婚時需要住雙人套房,成為四人家庭時需要標準的三房兩廳,退休後又只需要住雙人小房;單身者則可能需要工作時期市中心的單人套房以及退休後的寬敞景觀宅。房子是一個人生活的延伸,人的生活會隨時間改變,房子當然需要改變。更不用說房子裝潢大約十年一換,換裝潢的時候往往也是人生轉折時,許多人更會趁此時換屋。考慮這些因素,我們應該理解的結論是:所謂「合理」的PRR倍數並不是一個固定的數值,而跟一個國家人民的生活模式有很大關連。同時我們也必須理解的是:即使合理PRR倍數並非固定,卻也有一定範圍,那跟人的生活模式改變、房子本身折舊有關──因此合理倍數,大約十年到三十年之間

全球房地產指標(GlobalPropertyGuide, GPG)這個網站(見延伸閱讀)列出了全球85大城市的PRR,其中就有72個城市落在剛剛提到的10~30倍之間,超出40倍的城市只有3座。從這角度看來,我想各位應該可以理解台北市的房價有多誇張,64倍幾乎是一個人成年之後到死亡的完整時間,其中我們只有一半時間能工作,可能有三次以上的重要人生時期轉折;而房子的殘值也將在三十年之間不斷下滑,五十年之後除了等都更重蓋之外幾乎沒有能真正活化的方式。

從另一個角度看來,台灣人的實質收入能支撐得起這房價嗎?台灣人均GDP是20000美金,根據GPG的資料顯示,台北市每平方呎平均價格為7112美金,也就是說一年不吃不喝大概可以買3平方呎,也就是1坪。以目前一間房子平均34坪(含公設)而言,要賺34年才買得起──這已經遠超過一個人一生能工作的時間。再換個角度,會不會是租金太便宜以至於我們認為房價太貴呢呢?用租金價格平均1117美金/月來看,年租金為13404美金,佔年均GDP的三分之二。也就是說平均而言,租屋者把薪水的三分之二花在住上面;這樣看平均收入較高的台北市可能失準,從現實觀察,一個月薪三萬到五萬的人,月租金大概也要一萬到一萬五,至少也佔三分之一到五分之一,在薪水不調整的情況下,根本沒有漲價空間。

許多大談居住正義的人往往把房價高漲的原因怪罪到建商的貪婪以及政府的無能,某種程度上這兩個思考角度都沒錯,但這絕對不是這十幾年內推升台北市房價的主因。建商並非自西元2000年之後才突然變貪婪,而其他各行各業的經營者也無不想大賺十年──因此貪婪不貪婪不是重點,即使有些建商的手法實在惡劣。政府對於房市的控管的確不夠嚴格,但也並非只有台灣政府對房價飆漲束手無策。任何企業對於獲利的貪婪都是既存的生存欲求,因此只是責怪建商放假消息唬弄社會大眾並沒有意義,更重要的是結構性因素的改變。到底發生了什麼事情使得建商有機可趁,為什麼台北市的房價能站上目前水位?市面上的文章大多只是談「現象」,以下正文將從資金面、需求面、供給面等不同角度去探討「原因」──或許知道為什麼房價會漲到這個水位,以後房價崩潰時也就不會太過恐慌。

資金面

全球資金寬鬆絕對是這一波推升房價的最主要因素,包含中國、東協各國也都不斷飆漲。央行基本利率不斷下調(見下表),定存對一般人民而言就越沒有吸引力,這時候游離的資金一定是往股市、匯市、原物料期貨市場以及房地產市場跑。往房地產跑的投資客可以分成兩類,一類是為了賺租金投報率當包租公,這類算是較為穩定的資金;另一類是為了賺房價飆漲價差,這類算是較為浮動的資金。

讓我們用租金投報率的角度看PRR。假設你是屋主,租金對你而言是收入而不是支出、房價是投資而不是資產,那麼在房子百分之百可以出租的前提下,20倍PRR相當於5%年投報率(即PRR的倒數)、40倍PRR相當於2.5%、60倍PRR相當於1.67%。目前台北市的租金投報率大概是1.5%,如果扣掉房子可能會租不出去的風險、裝潢的折舊以及現金流動性,其實差不多已經無利可圖。也就是說,對於有意願當包租公、包租婆的投資客而言,台北市的房價也已經完全沒有任何吸引力


第二類投資客不一定會因為租金投報率低就抽離市場,但這類投資客對於市場訊息反應之快,只要聞到市場反轉的訊息,就會快速移動資金。但以我目前聽到的市場資訊以及實際現象看起來,這類為了賺價差的投資客已經紛紛開始往中、南部跑,特別是台中市近期飆漲迅速,看起來頗有當時台北市多頭肇始的氣氛。有些人(特別是建商)認為,台灣各大城市輪漲是代表房市健康的現象,這推論不能說錯,但健康的輪漲必須跟植於客觀條件也足以堪當。問題是,根據內政部的預測,台灣人口即將於2025年開始負成長,中、南部空屋率約15%~20%又高於台北市10%~15%,加上空著的建築用地也較台北市多,實在看不出有什麼強大的實質需求撐得住高房價。

再從另一個角度來看,如果目前多數台北市民都已經無法負擔高房價,那麼第二類投資客的資金又開始撤出台北市,我們有什麼理由相信這次輪漲會是百花齊放的健康情況?健康現象的輪漲是指原本漲的區域不大跌,但如果資金抽離之後可能造成跌勢,那就不可一概論之。

總而言之,在全球貨幣寬鬆的前提之下,資金面有利於撐高台北市房價。這絕對是維持台北市房價的絕大重要因素,只要資金面無法維持,房價就很難撐在這個位置。

需求面

許多人認為文化是影響需求的重要因素。台灣人基本上還是受到中國文化的影響,特別安土重居,因此台北市的高房價一大部分來自於這個文化傳統。這個論述基本上也似是而非。假設台灣人真的「特別」安土重居,那麼這也不會是這十年才突然爆發的事情,因此這頂多可以視作一個輔助支撐房價的文化因素,但並非主要理由。台灣人的確重視擁有房地產,但是不是有比世界上其他所有國家都來得重視以至於特別能接受超高房價,那是完全不同層次的問題

另外也有人認為,租屋制度對於自有住宅的需求影響甚大。台灣人重視自有房屋,是因為租賃契約對租屋者不夠保障;如果能使用對租屋者更有利的契約內容,應該有助於降低對房屋的需求。這個說法是上一段文化論的延伸與補充;如果台灣人安土重居的理由是因為安全感,那麼只要能強化租屋給人的安全感,那麼理當會降低高房價。但進一步強化租屋者的權力,相對的出租者的風險就會提升,這個風險性將會降低出租者的意願,因此出租的量會減少,同時租屋價格也會上升,短期雖然會造成包租公們拋售房子以至於房價下降,但長期而言反而會推升自有房屋的需求,造成反效果。

不過相對於以上兩個原因,台灣的政治穩定性高反而是更重要的因素。時至今日,絕大多數台灣人已經越來越相信,中國不可能武力犯台,而即使中國在未來某日統一了台灣,也不至於剝奪現在既有的財產──特別是土地與房屋。要知道,房地產在政治混亂、戰爭頻繁的時代是毫無價值的東西,一紙合約能代表什麼?在沒有國家公權力保護的情況下,一些整天只想著讓財產重新分配的暴徒,隨時可以奪走他人的一切;更不用說在流亡的年代,土地更是帶不走的資產。這十幾年來中國跟台灣的關係逐漸改變,特別是香港回歸中國之後的發展,更讓台灣人對房地產充滿信心。

自有住宅與租屋一個關鍵性的差異,在於是否能隨意裝潢。近年來,台北人對住宅品質的要求不斷高漲,一方面固然是受到建商大炒豪宅引發對高級裝潢的需求,另一方面也跟台北房屋老化日趨嚴重息息相關。目前台北市屋齡超過30年以上的老房子高達51%,平均屋齡也達29年,多數房子的採光與格局早就不符合需求,甚至連重新裝潢也無法解決這些問題。我認為這股重視裝潢的風氣,包含蘋果日報副刊、超級住宅改造王等節目都推波助瀾了人對於優良住宅環境的需求。

此外,台北市產業完整、工作機會豐富,不斷吸引外地人進入大台北地區生活,這是一個非常長期的需求支撐。基本上我不認為台中市跟高雄市未來二十年內有足以匹敵台北市的產經環境,台灣的產經環境越差,人才就會越集中在台北市──這其實是件非常諷刺的事情,台灣人越是想搞什麼城鄉平衡、五都並立,讓資源無法集中於任何一處,最後反而會導致城鄉差距越差越大。關於這個現象可以另文闡述,但我的結論就是:大台北地區的房地產有很強的需求支撐,其他地區則看不出太大機會。

至於眾所期盼的中國投資客完全沒有看到任何跡象。我也不認為外國人看到這種租金房價比還會貿然衝進台北市房地產市場。

以上零零碎碎談了目前看起來比較強烈的需求成因,主要是想跟各位強調,目前台北市房市的需求支撐的確強烈,還存在沒有滿足的現象。同時也有件事情必須特別說明:對於好住宅的需求以及對於住的需求其實是兩個層次的問題。然而,由於現在新成屋供給過少,因此這兩個問題就成了同一個問題。

供給面

供給面是過去最少被探討的部分。以下三張圖表說明了台北市目前房屋供給的情況,結論就是:台北市屋齡嚴重老化,而且已經到了不處理不行的程度。目前台北市有超過一半的房子屋齡大於三十年,而次多的區塊是26~30年佔了兩成、再其次的是21~25年佔了一成。換言之,屋齡低於二十年的房子只有不到三成,而十年以下的房屋更只有5%。我們似乎該慶幸的是,五年內的新成屋戶數高於6~10年,這意味著近五年來新建案數正在增加。但如果對照第四張表則可以看出,新成屋的平均坪數高達將進50坪,與30年以上房屋平均坪數僅有30坪相比,高出不少。這暗示了,新成屋的平均坪數大都不小。造成這個現象的原因有二:1.新建築法規對於公設比的規定變嚴格,因此相對於實際居住坪數,契約坪數看起來會增加一成以上;2.豪宅增加。





我認為相對於變化甚少的需求面,這十年來台北市房地產飆漲的真正主因反而是新成屋供給不足。大家可以特別注意一下高房價之首大安區,20年以下的房子只有8%,10年內的房子甚至只有3%。台北市真正的問題並不是「供給不足」,而是「新成屋供給不足」。老房子佔去城市最核心的位置,這些房子本身很舊,格局與設計也跟新房子完全不能比,但由於位置好,房價在三十年後又幾乎不會下滑,整個撐在那裏;而位置稍遠的新建案則因為捷運帶來交通之便,只要住宅本身條件夠好,也能漫天喊價。

說穿了,新建案之所以可以喊出高價,那是因為對於消費者而言,核心區域的房子位置好但是屋體本身老舊、外環區域的房子位置差但是屋體本身良好,在這樣的權衡之下,建商就能用說服消費者用不遜於核心區域的價錢買下新建案。接著,當這些外環區域的新成屋開始炒高之後,就會反過來拉抬核心區域老屋的房價,要知道,地點才是影響房價亙古不變的硬道理。同時間,全球性的貨幣寬鬆低利政策推波助瀾了熱錢湧進房市,於是這股台北市房市多頭就在資金、供給、需求,三個面向同時有利的情況下,一路推升到現在的水位。所有明確而強烈的異常現象,都不會是單一因素造成,而是多重因素交互作用下的結果;意識到這點之後,或許我們可以理解,為什麼明明台灣這十年來經濟沒多大成長,反而是台北市房市漲到比中國一線城市還要更誇張的水位。

從供給面看來,要長期降低台北市房價的方式就只有大規模都更,除此之外根本毫無他法。說直接一點,以現在台北市建築土地已經極端稀有的現實來看,以為蓋什麼一、兩千戶國民住宅就可以改變現況,無疑是杯水車薪的妄想。讓我們把時間推往五年後:到時候將有六成以上的房子屋齡超過三十年,這些房子根本無力對抗大地震,只要災難一來,沒人能預料傷害會有多麼嚴重。但台北市這十年來都更成功的案子寥寥可數,文林苑事件之後,看起來又是遙遙無期。

我是很能接受許多抗爭者的想法,我們當然希望保護每一個國民的對於自有住宅的權力,並希望將都更的美好結果帶給原住戶。不能輕易都更是住宅正義,但高房價也違反居住正義,現實就是:我們必須要在兩者之間選擇一邊。持續拉高都更門檻,無疑是把更多台北市民的人身安全拿來當作賭注,同時也將形成支撐房價最有力的因素。當然啦,如果持續不都更,台北市的重心遲早會轉移到一些新區域,到時候台北市自然也會走向衰敗,根本不會有高房價的問題,只會有廢墟化的問題。如果要談人權跟居住正義,我認為至少要拉高到這種層次來思考,只顧著維持眼前的正義,往往會變成未來更加龐大的邪惡。

結語──台北市房市會崩盤嗎?

從正面的角度看來,多重因素支撐了台北市房價,因此任何一個因素轉弱,可能都不會真正影響房價。但相對的,也正因為台北市房價是因為多重因素的拉抬才能攀升到現在的水位,因此只要有一個因素開始鬆動,就很可能造成連鎖效應讓游資撤離。簡單的說:台北市房價「目前」絕對具有高水位的條件,但要這些條件持續成立、長期支撐住這房價則是非常困難的事情

基本上我認為台北市房市目前已經湊齊所有泡沫膨脹到極點的條件,最好的情況就是此刻,盛極而衰、由復反剝不變的真理,問題只是泡沫破裂將發生於何時。至於崩盤會崩到怎樣的程度,我的看法是PRR將跌回20~30倍的位置。目前台灣GDP成長已經不快,經濟沒有動能、產業不斷外移,其實越來越沒有拉高房租的條件;在GDP不可能快速成長、房屋租金佔日常生活比例沒有快速提高的可能下,房價至少腰斬是沒有太大疑問的事情。

我認為貨幣寬鬆何時結束將會是影響泡沫是否開始破裂的短期關鍵。只要央行開始調高利率,資金一定開始往定存移動;而貨幣寬鬆結束時也一定是景氣真正回溫時,這時候資金更會往股市跑。我認為投資客貨幣寬鬆結束之後,沒有任何理由不迅速脫手流動性差的房地產,將資金轉往其他地方。至於目前看似強勁的需求,相信我,在房市連續三季都跌10%以上的時候,現在市場上所有的信心都會轉為恐懼。

如果一、兩年內貨幣寬鬆沒有結束,那麼另一個可能的房市反轉點則是勞動人口比例(也就是所謂人口紅利)開始下降的時候,時間大概會落在2015~2017年之間。高齡化對於任何國家而言都是一個長期衰退的跡象,日本房市泡沫破裂時間點跟人口紅利消失相當接近,這到底是湊巧還是因果關係,我想台灣就是下一個很好的觀察對象。

當然,現在這時間點也不是不能買房子。如果你現在的現金足以支付八成房價,同時依照你目前工作的薪資水準只需要十年就可以把剩下兩成房貸輕鬆還完(輕鬆的定義是:每月房貸不超過薪水的三分之一),同時你又有非常強烈的自住需求,那麼當然可以買房子。如果建商告訴你「自住沒關係」,那麼你不妨這麼想,當你的房子只剩下二分之一的價格,而你還得付20年的高房貸時,如果你還認為沒關係,那就真的沒關係。

最後,我只想祈禱台北市房價真正崩盤時,自殺的人不要太多。即使這樣的未來幾乎是迫在眉睫。

延伸閱讀
World's most expensive cities (GlobalPropertyGuide, 全球房地產指標推薦大家直接看原資料。)
房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果?
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留言

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    1. 是啊,我自己有房,是老舊公寓,想換房卻怕顧此失彼,遲遲換不下手,我家說一坪漲到60萬,真是神經病,希望房價跌,這樣大家才能小房換大房,公寓換華廈
      我很努力把這篇文章轉貼給所有人,你也一起來吧,三人成虎,不跌也難

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    2. 老公寓?那就等都更吧! 記得跟建商多凹些車位啥的

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  2. 中肯 低調推 人真正好 這就是人蔘阿 精華好文 用心回覆 記者快來抄 趕快推,不然別人以為我們看不懂 您真內行!

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  3. 但房價真正崩盤的時候...銀行會是第一個倒閉的對象....相信到時手上有房子的人會跳樓....手上沒房子的人也要跳樓(因為銀行面臨倒閉而需緊縮銀根...產生連鎖反應...最後出現失業潮)....所以....手上現在要多準備些....而這現金還需要美金來保值....因為屆時外資撤出後台幣勢必會開始貶值

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    1. 想太多了,台灣銀行跟美國銀行完全不同,房價崩盤台灣銀行也絕對會好好的啦

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    2. 自1970年代至目前.美金的價值已下跌了幾近9成.以美金來保值恐將成為惡夢

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  4. 建議修正錯字 :
    原文看來是 平方公尺 , 而不是 平方呎 (英呎) , 二者面積差距相當大 ,
    可能是您誤植所致 .

    "...台北市每平方呎平均價格為7112美金,也就是說一年不吃不喝大概可以買3平方呎,也就是1坪。..."

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  5. "不能輕易都更是住宅正義,但高房價也違反居住正義,現實就是:我們必須要在兩者之間選擇一邊"

    個人覺得這兩者並不一定互斥,好的政策發展方向應該是要兼顧這兩者的。

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    1. 作者已經移除這則留言。

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    2. 都更才不會高房價? 鬼扯 .... 2009 年喊出都更加馬 一坪換一坪, 還沒開始動的市區老房子馬上再漲五成, 都更變成了瘋狂投機的春藥, 只有炒房怪獸 郝白癡才說房價要靠都更解決

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    3. 因為台北市都更成功率只有千分之17左右.....懂了吧XD

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    4. 照作者敘述目前台北市是"新房"的供給不足
      大量都更就能使"新房"供給大幅向右移動
      依照簡單的供需來想的確能讓房價下降

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  6. 分析相當精闢, 不過需求面似乎漏了很重要的一點... 『人口紅利』的變化, 這是影響世界上許多國家內需經濟 & 房地產價格的重點之一...

    至於台灣的『人口紅利』預期變化, 可參見
    《「中華民國2012年至2060年人口推計」報告》
    http://www.cepd.gov.tw/dn.aspx?uid=11723

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  7. 那張圖是說全台的PRR,如果只算台北的話,大概會落在80~100之間喔... 沒錯,大概就是一百年,大概可以從八國聯軍打進北京租到我高中畢業這樣XDDDDD

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  8. 抱歉 請問這文章是否可以讓我轉貼在MOBILE01上面 我會註明出處

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    1. 這篇文章前面立論資料到後面推論過程誤導很大,還希望借助版主的影響力,能夠重新思考一下其中忽略土地市場並非「供需」,都市更新也並不是提供「供需」解方這兩個面向,才有可能說是合理推論。

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    2. 都更才不會高房價? 鬼扯 .... 2009 年喊出都更加馬 一坪換一坪, 還沒開始動的市區老房子馬上再漲五成, 都更變成了瘋狂投機的春藥, 只有炒房怪獸 郝白癡才說房價要靠都更解決

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  9. 我也希望崩盤
    但是這件事已經聽了5年以上有了吧

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  10. 很慶幸今天一早就在FB看到這篇文章的分享,文章說服力很高,看完之後感覺上了一課,不只是房價的推論,還有如何多方探討一個事件的成因,來預測未來可能發生的事件,很棒的一篇文章

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    1. 這篇前半段洋洋灑灑寫了一大堆數據分析, 搞得好像真的一樣, 結果重點都沒有講到, 需要裡面有多少是投機需求, 該如何區分,該如何避面讓需求變成賭場, 都沒有講到這個重點 ... 台北地區這幾年瘋狂蓋了多少房子, 結果房價漲了三倍, 為何? 結論說都更才不會高房價? 鬼扯 .... 2009 年 喊出都更加馬 一坪換一坪, 還開放好好幹假公園真的送鍵商容機率, 還沒開始動的市區老房子馬上再漲五成, 都更變成了瘋狂投機的春藥, 只有炒房怪獸 郝白癡才說房價要靠都更解決 .... 搞了半天原來是在幫忙炒房的人尋找出路阿

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    2. 這傢伙永遠也不會知道為何全世界房地產泡沫都怎樣起來的, 需求在哪裡? 越貴的東西越有人搶著買, 這個叫做需求嗎? 房地產就是這種東東, 只要你開放他能被拿來當投資產品, 全世界的資金都惠來幫你炒房, 不用等幾年級沒有人注, 鬼屋都能吵翻天, 注意, 房子是給人炒作的, 不是給人住的, 在台灣目前的制度下就是如此,這種制度下, 建商拿不到土地就搶不到錢, 當然天天吵著要都更啦, 沒想到這位天才分析師會做出這種結論, 第四台老師水準都還比較實在

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    3. 我也不同意都更的部份,都更應該是反而會讓房價越炒越高。
      不過這邊跟您澄清一件事,越貴的東西越有人搶著買,這當然就是需求,並不是買來住才算需求,每個人購買任何東西要拿來做什麼用途都算需求。
      不過這邊我不太清楚您所說的"開放拿來當投資品",在您的定義中,"投資品"跟"可用金錢交易的商品"有什麼差別?
      如果是一樣的,那所以政府應該要"不開放房地產用金錢交易"是嗎?
      所以政府應該直接分配住所?

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    4. 你們錯了 雖然一直喊要都更 但是台北市的都更成功率只有千分之17而已 從都更釋放出來的房屋數量是非常的低....

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  11. 在一模一樣的資料底下,我相信你還缺乏一些都市更新與土地炒作的實務經驗。
    如果您擁有的話,恐怕就不會推論出「"都市更新"是拯救高房價的解藥」的結果了。

    簡單詢問版主兩個問題,相信您再去多查查資料,就會改變推論邏輯了:

    【首先,都更成案後的房價,是否一定會比原房價來得高?】
    (縱使有文林怨事件,早在其前後仍有一些成案,簡單查一下就知道:都更後的房價一定要保證比都更前高啊!沒有的話住戶與建商怎麼攤還那些共同負擔?)

    【其次,都市更新後原住戶回住率多少?增額多少?全台北市第二屋持有率多少?】
    (都市更新後,由於現行的都更市場邏輯預設更新後價格大幅上漲、估價權利又掌握在實施者手上,許多原住戶之所以會跳腳,是因為更新後就連小地主原住戶也住不起。留得住的只有原先坪數較大的持有者。光看看為什麼台北市政府都市更新推動中心需要推出以"卡債轉換為房貸"的地主特惠方案,就不難知曉了)

    目前房價居高不下是事實,國人薪資所得水準無法攀附此高房價亦是事實,但您的一個關鍵部分推論邏輯錯誤,後面分析就步步垮了。

    版主想必不是從事土地經濟相關領域的,否則不會不曉得:在房地產投資業裡有個法則:住宅供需的實質對應關係,從來不是問題。但是房價一定要只進不退才是法則。所以您現在看到桃園機場航空城與新北市三峽三重蘆洲板橋亂炒一通,道理很簡單,因為地價仍有上漲空間。在台北市都更成案慢,也沒關係。因為就算推案成功,有資格擁有的也並不多。

    在人口不漲的情勢下,究竟是哪來這麼多的「需求」?

    對了,就算空屋率再高,人口率再低,薪資持續不漲,台北市房價再高,其實也不會崩盤啦。開放過剩外來資金投入不就解決了?然後,持續鼓吹大家購屋投資夢,房貸轉投資,這種壓力鍋光景再撐個五年十年也不成問題。

    真要抑制高房價,很簡單。土地交易與都市更新前後,土地增值部分應歸公,投入公共設施與公共管線使用。看看誰還敢炒房。

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    1. 就我對文章的理解,KatieC大的第一跟第二兩個問題就文章裡來回應,不是主張因為都更規模太小所造成的嗎?

      所以作者主張大規模更新。

      聽起來KatieC認為自住以外的需求就不算是需求,不然怎麼說“在人口不漲的情勢下,究竟是哪來這麼多的「需求」?”卻在下一段主張開放過剩資金、鼓吹投資夢就可以支撐房價。

      就我看來以上兩點都代表著市場上有需求,而且作者在文中也提過台灣人重視地產的心態已久,所以他認為這不是這波房價飆漲的變因。

      希望KatieC大能再精確地指出作者的謬誤,我很期待從中獲著收獲。

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    2. 不是,樓上的Amos大大誤解我的文意了。

      1. 版主所謂的大規模都市更新,如果我並未誤解,其實際內涵應該是以重建為主、創造大量新成屋的重建式都市更新。

      但是國外所謂的大規模都市更新─都市再生(urban regeneration),也並非台北市政府或是版主提倡的大規模重建。

      應該參照國外(甚至中國)目前採取的作法:重建式都更是都市更新時最後且審慎斟酌必要性之手段。

      否則依照Amos大的說法,也仍能簡單透過我提的第一個問題破解。
      你似乎並非真切關注高房價崩盤的問題,而是希望透過重建式都市更新維持房地產市場假面榮景。

      你所謂"自住以外的需求",其實應該跳出地主角色,重新從"無屋族欲購屋"的角度來看。我想這是版主當初寫作此文的觀點之一。在重建式都市更新,保障地價只漲不跌的脈絡下,究竟如何確保無屋族可以藉由供給增加,就能無需背負沉重房貸購買得起?Amos大,此點需要商榷。

      另外,我並不主張開放過剩資金,鼓吹投資夢,您這段的解讀有誤。我只告訴您,房地產市場法則並不限於本地市場供需,而更應延伸到亞洲區域市場的動態來看。

      明確舉個例:最近有些新聞報導指出台商大舉進軍馬來西亞與中國集資炒房,就是我說的這一回事。

      Amos大一來誤以為增加重建單元,即可滿足本地無屋者的需求;二來又忽略了區域土地炒作市場之間的動態流動關係,希望上面描述可以讓您再重新思考、理解我所說的內容。簡單來說,大規模重建式都更,只會促使更多本地人口買不起,但房市其實未必真的會崩盤。觀察政府如何一步步開放外資進入投資本地房市門檻,即可清楚。另外,政府政策是否真的有意抑制炒房,也從任一住宅政策實際留存的炒房空間觀察即可。


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    3. KatieC 請教一下您的看法,畢竟我只是投資的買房者.
      1)外資來台投資:
      台北要開放外資來進入投資本地房市?可是台北的都更速度如此緩慢,外資要去哪裡買新房子?
      如果不看新房子台北滿地都是30,40年以上的房子,買下來都不知道十年後還有沒有辦法撐的過台灣如此多的地震,更何況大部分的老房子內部條件很差,外資應該更不會買吧!我們去投資別人還行,外資是有什麼興趣來投資台北?我可以想到的可能只有惡意炒房,這個是政府要去控管的,如果政府控管不好我們人民也不應該買吧!
      2)老房子:
      您另外提到五到十年的光景,這種壓力鍋其實很可怕.光以房子結構來看,台北超過31年以上的房子有51%,再過個幾年到底還有多少老房子撐的下去沒有人知道.其實已經有許多老房子的內部結構有問題,只不過還沒有到倒塌的地步.
      我相信,台北的房價不會因為經濟的因素而崩盤,因為有錢買新房子的人還是有的.可是台北的"老房子們"不會因為結構跟天災的因素而崩盤嗎?我相信這個風險是任何經濟學家都無法預測的吧?

      麻煩給我您的見解!

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    4. Robin您好,
      就您的兩個問題提供一點建築都計領域相關從業人員的資訊參考:
      1) 外資來台投資:
      基本上來台的外資者就算只要看新成屋好了,大多數用途是商辦或租賃使用。

      就前者商辦來說,都更手段目前為止只會換來大規模的住宅單位使用,不然就是原商辦大樓再行改建。後者租賃來說,版主在文頭提供的房價租金比PRR來看,明確可以告訴你我,房價租金比也只是不划算的投資。唯一對投資客看起來有利的,就是炒短線的買到再轉賣,也就是將住宅單位當股票方式來炒。所以就看願意投入這種交易的冤大頭有多少了。的確如你所說,外資來投資台北的興趣只剩下惡意炒房。如同我們不少台商目前在東南亞所做的。

      另外,一些業界朋友也不諱言指出:蘆洲房價2012年間漲幅逾二成,但是實際上一堆新成屋商品,過了半年也賣不到一成。賣不出去。這問題是現在購屋是炒作的勢頭,而不是真正的需求。又或者更正確地說,供給的價格高漲以至於無法從購屋行為中反映真正的需求。



      2)老房子的耐震問題:這其實是非常以訛傳訛的說法。

      如果你願意用「老屋、三十年、地震、都更」這類關鍵字去交叉比對google看看,你會看見一些關於擔憂老屋撐不了地震的說法。然後請您再進一步查看這些說法的來源是誰:陳文茜、徐一鳴(接一堆房仲建商廣告的廣告人)、房地產仲介商...清一色沒有任何一個建築專業或土木結構專業背景的人敢跳出來講這種沒有sense可言的話。

      為什麼?念過建築結構材料的人都知道:就算是大台北地區目前最普遍看到的RC鋼筋混凝土,壽命基本上八十年都不成問題(否則您想想看:永福橋、福和橋、萬板大橋大概都是已屆三十年早該拆除重建了,怎麼還在那裏?)。

      市面上流傳的銀行業鑑價RC耐用年限其實是保守的反映了台灣社會持屋者普遍只關注房屋內裝(使用坪數、裝潢、屋內有無漏水),而不在意公共的事(例如定期維護與結構補強)。

      以下面這份成大建築綠色魔法學校的網頁來說,內文就很清楚說了:同樣的建材,台灣住宅壽命特短。

      "建築物的耐用年數,可分「物理耐用年數」與「社會耐用年數」。所謂「物理耐用年數」是指建築結構安全與設備機能變成不堪使用時的使用年限,「社會耐用年數」是因為都市計畫變更、人口變化、環境惡化、地價上漲、停車不足等社會因素,必須提前拆除重建時之建築壽命。就結果而論,「社會耐用年數」雖然遠短於「物理耐用年數」,但卻是真正的建築物壽命,許多建築物均很難達到「物理耐用年數」。

      一般而言,歐美國家的住宅壽命甚長,由於缺乏既有建築之屋齡分佈統計,住宅的平均壽命通常很難正確調查,但我們可將現有住宅總戶數除以平均新建住宅數量來權當其壽命,以歐洲各國住宅存量與年建設量,來粗估其住宅之平均壽命。如下圖所示推算之建築壽命雖非十分正確,但縱觀各國大致趨勢後,可發現西歐之平均住宅壽命大概在80年以上。這比起亞洲國家的住宅生命週期只有三十多年,其壽命之長令人十分訝異。這現象說明了:人口遷徙、經濟發展與社會變動的安定度,嚴重左右住宅的改建速度。亦即成熟穩健的西歐社會並不一味追求高度經濟成長,因而使住宅需求量之變動穩定,故其平均住宅壽命接近其物理耐用年數,可說是較為永續發展的房屋政策。

      1986年,加藤氏對日本數萬棟住宅之拆除年數分佈統計,而推論日本平均住宅壽命為38.2年。另外,林憲德教授曾統計台灣10,859件拆除的建築樣本(其中住宅佔七成),統計出拆除年數分佈如下圖所示,據此推論建築壽命也是35~40年。此種超短的建築壽命乃是現今亞洲工業化國家的共通現象,亦即因人口大量移動、土地使用變動大、不動產更動頻繁,使大部分未達物理耐用年數的建物被大量拆除重建,造成建築物LC嚴重偏低的現象,更嚴重浪費地球資源。"

      http://www.msgt.org.tw/research2.php?Type=15&menu=research2_class&pic_dir_list=1

      所以都市更新的手法選用與房市復甦之間的關係,究竟真的是地震結構天災的問題,還是敦促製造大量假需求的問題?值得重新思考。
      以上供參。

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    5. 其實只要台灣的房子,學美國的苛稅方法,保證房價直直落

      美國的房屋、地價稅,是由成交價來徵的,由各個地區的市政府自訂,大多是由1~2%左右,假如市價大跌,也能請市政府派專員鑑訂,來調降稅基

      之前查帝保在2010一戶賣2億,光市政府一年一戶就有200萬的收入。
      仁愛路的旁優美的環境,難到不是政府花錢弄的美侖美換的嗎?

      有人說怕大家會搞地下交易,其實我倒覺得這是藉口,一間市價2000萬的房,再作麼低報,弄到1700萬就會引人懷疑了,報了1800萬,好歹用1%,也有18萬可抽,而不是那低到不可置信的公告地價~

      我還記得念小學時,政府還喊"亞太金融中心",現看來看,連去商店用信用卡,還要被一堆要逃稅的商家多抽10%,等哪天台灣可以和美國一樣,去便利超商、速食店等均可刷卡而不被加價,金融業才跨出接上國際軌道的第一步

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    6. KaiteC,

      另外請教您寫的東西: "房價一定要只進不退才是法則".
      1)針對這點您對日本房價暴跌的看法是為何? 如何確定台北不會發生一樣的事情?
      2)另外就如樓上hsin所說,我們政府打房課稅的力道不夠.只要課稅力道夠(而政府的確有在緩慢地加強力道),當房價炒不起來的時候也就失去投資的意義.當投資的意義失去的時候資金就要往別的地方去,這個時候地點不好的位置房價不就得往下跌?

      煩請分享您的見解!

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    7. 這篇前半段洋洋灑灑寫了一大堆數據分析, 搞得好像真的一樣, 結果重點都沒有講到, 需要裡面有多少是投機需求, 台北地區這幾年瘋狂蓋了多少房子, 結果房價漲了三倍, 為何? 都更才不會高房價? 鬼扯 .... 2009 年喊出都更加馬 一坪換一坪, 還沒開始動的市區老房子馬上再漲五成, 都更變成了瘋狂投機的春藥, 只有炒房怪獸 郝白癡才說房價要靠都更解決 .... 搞了半天原來是在幫忙炒房的人尋找出路阿

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    8. 本篇回應者頭腦比較清楚,對於房地產市場有多一些實際的了解,房地產的供需如果像主文那樣分析, 那全世界只要蓋房子房價就會跌了,傻瓜,房子都是越漲蓋越多, 蓋越多還漲更兇的,原因為何? 為何都更越搞 房價漲越兇???? 版主自己檢討看看分析裡面漏掉那個關鍵點, 別寫一大篇洋洋灑灑的錯誤分析, 誤導出荒謬的結論, 還到處宣傳, 就跟那個送紅兵,還是愛立克斯百年大泡沫那些人一樣, 其實都是小妹大的料, 害死人還放音樂表現自己很有理性與品味

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    9. YES~
      炒房的人只有一個目的就是"賺錢"~只要土地增值都歸公(哈哈~賺的錢都給政府)誰還有閒時間投資炒房替公家賺錢自己口袋空空做白工? 但是話說回來~台灣並不是共產國家"土地增值都歸公"這點是行不通的!連奢侈稅都無法阻止房價飆了~我覺得除了戰爭或是大規模的天災否則很難讓台北房價快速下跌或房價崩盤?

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  12. 美元QE結束時期為其重點,停止QE的兩大指標,其中之一達成就停止:
    一、失業率達6.5%以下。預計2015年Q4達成,或許更早,4/26失業率為7.6%。
    二、CPI指數達2.5%以上。目前1‧7%。

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    1. 也因此,而台灣人口紅利於2015年發生
      也就是說,2014年底開始要小心注意…

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    2. 人口紅利是什麼? 弄清楚再來推論也不遲, 口水分析, 誤導視聽就慘了

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  13. 我同意QE與長期低利率導致台北市房價長期高水位,這的確是真正的結構因素,但文章後段的推論,關於都市更新可以將房價回穩此點我認為有誤,台灣當今的都市更新並不算都市更新,亦即並非依照全盤都市計畫根據不同區域實行的更新。

    目前的更新只會作用於建商可立即得利的精華區,對減少老屋與降低房價無實質幫助,只會再次推升區域房價。以上只就泡沫前討論,泡沫後房市無法點火,建商版本的都市更新自然匿跡,最終得走回政府主持的老路。近期金管會突兀解放壽險業購置房產的禁令,也許是游資泡沫前的最後花火。

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    1. 房價的推升大概有幾點:
      1.低利率 2.游資(QE、華僑、中港、台商) 3.遺產稅調降 4.北市國產標售 5.北市2倍容積獎勵 6.預期心理 7.投機炒作

      以建商立場來看,在北市進行都市更新作業基本上是一本萬利,卻沒有能推導出都市更新協助房價回穩這一可能。

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    2. 樓上內行, 房價推升的最大原因就是政府 建商與投資客三合一的怪獸聯手,一波波攻上去的 .... 這篇前半段洋洋灑灑寫了一大堆數據分析, 搞得好像真的一樣, 結果重點都沒有講到, 需要裡面有多少是投機需求, 怎麼不分析一下 .... 2009 年 喊出都更加馬 一坪換一坪, 還開放好好幹假公園真的送鍵商容機率, 還沒開始動的市區老房子馬上再漲五成, 都更變成了瘋狂投機的春藥, 只有炒房怪獸郝白癡才說房價要靠都更放寬容積率解決 .... 搞了半天原來版主的結論是在幫忙炒房的人尋找出路阿

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  14. 越來越覺得士林王家很機車

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  15. 作者已經移除這則留言。

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  16. 這篇完全忽略政府主導的角色.......沒營養

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  17. 大家的論點都好精采,我只看到小地方
    -->版主請問以下是你筆誤?
    如果你現在的現金足以支付八成(-->兩成)房價,同時依照你目前工作的薪資水準只需要十年就可以把剩下兩成(-->八成)房貸輕鬆還完(輕鬆的定義是:每月房貸不超過薪水的三分之一)

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  18. 那麼多政商名流的財產壓在那, 價格不太可能崩盤, 除非國內外政經局勢有重大變化...

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  19. 2009年時,朋友想買住家旁的店面。當時以租金5%年投報率來試算,覺得屋主的開價高得離譜。因為租金年投報率只剩2%左右~_~"若再向銀行貸款,買這個店面是負報酬Orz...但過沒有多久,就聽朋友說這個店面已用開價賣出了!!
    心想現在的投資客真敢衝~直到最近自已才想通!!以現在資金寬鬆和實體經濟蕭條的環境下,年投報率2%確實比定存好。若以2%年租金回推房價,等於將年租金乘以50倍即可算出。如年投報率是2%;年租金是20萬,那麼房價就是20*50=1000萬。
    若資金有新的出口資金開始緊縮,銀行開始逐步調高利率至4%。試算:年租金20萬不變,但年投報率是4%,回推房價年租金乘以25倍為20*25=500萬。
    這時我才恍然大悟,為何房價會有如此驚人的價格!!

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    1. 後面實在不懂,年投報率的部分。又為什麼銀行會調高年投報率?為什麼調高年投報率房價反而便宜?

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    2. 1.銀行只有調整利率的問題,當銀行利率調高,不動產投資的要求報酬率也要提高,否則錢放銀行定存就好了
      2.房價當作房屋持有成本,年租金/房屋持有成本=年租金報酬率,年租金不變的情況下,分母變小,租金報酬率才會變大

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  20. 這問題的解釋也很簡單,錢滾錢、債滾債,冤大頭只有放款銀行與最後的貸款戶,確實目前要看到大跌很難,因為美國印鈔換中國印,現在又加日本印,資金並未如願的投入生產裡,但也不會白白的蹲在金庫,投資者借了資金放在口袋裡也是有成本壓力,自然要找出口,前進南亞炒房固然是事實,但前提是要有戰略價值支持,否則這些金主怎不去趁現在投資歐諸國家炒底,同理現在台灣製造業仍還有創造價值的能力,並未完全喪失,但競爭力逐漸流失也是事實,如果當台灣的經濟下滑到負成長時,就算開放過剩資金,也沒有傻瓜要跳進來,想想如果自己是國際資金的主,來這買不動產為的是自住嗎?當然是首以商用為主才會來卡位,沒有實質的生產要如何創造財富成長,政府也瞭解房地產崩盤的後果,定會想方設法的去補破洞,群體的共同利益可以這麼做,但個體的資產就只能自求多福了,也只能說自己的資本不到位,就不要硬著頭皮去買房。

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  21. 作者所指的是一般民眾的住宿自然不能去談論豪宅部份,內容所有論述我極讚同,3~5年內房價應維持高檔做頭,在以10年的時間下跌(2003~2013漲了10年),如何上就如何下,只是作者所言會腰斬讓我嚇到了.

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  22. 對於能夠貪污的人,台北房價是很低的。

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    1. 哈哈,所以台北滿坑滿谷的貪汙客,難怪房價下不來,官員太多。只要挪一些政府官員到別的地方,房價就下來了。

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  23. 對寬鬆政策結束太樂觀!!不信等著看!!

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  24. 如果房價即將反轉崩跌,那為什麼央行金融穩定報告中提到:家庭償債能力越來越好?

    既然償債能力越來越好,為什麼會有大批的人撐不住,而要集體拋售房子,讓房價崩跌?

    如果只是相對少數人撐不住,為什麼房價會被嚴重衝擊到崩跌?

    若少數人拋售就能影響價格崩跌,那為什麼股市中,若以跌停價賣出時,股價仍然不會劇烈下殺?(除非是大單殺出)

    >以目前一間房子平均34坪(含公設)而言,要賺34年才買得起──這已經遠超過一個人一生能工作的時間。

    這是對於名下沒房的首購族而言是如此,但台灣房屋自有率高達80~90%下,對大多數人來說,當他需要換屋時,就算他想買的房子漲了30%,但他自己名下的房子難道就完全沒漲嗎?

    換言之,對大多數人來說,就算他的收入沒增加下,他名下房價的上漲,就能讓他不必如首購族那樣,要賺34年才買得起──這已經遠超過一個人一生能工作的時間。

    再者,要賺34年才買得起也是假設買屋的人他在34年中收入都不會增加,但這明顯與事實相反,因為大多數人都是有機會慢慢提高年收入的
    (麻煩你舉個例子來說明,從初入社會至今已有10年的人中,有哪個人收入沒增加?)

    你若以平均薪資來看,其實是非常不合理的,因為

    購買房屋這種高總價的人,本來就適合)

    大概就是這個原因,大多數人辦貸款買屋,原本以為要20~30年才能清償貸款,但平均只要10多年!

    >目前台北市的租金投報率大概是1.5%,如果扣掉房子可能會租不出去的風險、裝潢的折舊以及現金流動性,其實差不多已經無利可圖。也就是說,對於有意願當包租公、包租婆的投資客而言,台北市的房價也已經完全沒有任何吸引力。

    你這種論調,恐怕也是建立在根本不存在的基礎上

    你假設所有的投資客都是最近1年才買來投資,並出租收租金!

    但,事實真是如此嗎?

    當然不是這樣,全台灣住宅存量800萬戶,每年只有40萬戶被拿來交易,而其中頂多只有20%是被投資客買去的

    換言之,許多包租公婆是以遠低於目前市價的價格買進並出租,對她們來說出租報酬率並非1.5%而已!

    你頂多是講,對包租公婆來說,出租還不如賣掉,再存到銀行裡

    但,問題是目前許多銀行根本就拒收大額存款,就算收了,大額存款利率只有0.4%,請問為什麼會有大量的包租公婆要賣房改存定存???

    從另一個角度來看,對於手上有大量資金的人來說,銀行只願意以0.4%來收大額存款下,對她們來說租金投報率1.5%仍然是暴利

    央行發出的定存單,其利率也只有0.7%

    也就是說,你寫這個評論,只是以一個沒錢的人的角度來看有錢人(對你來說,定存利率隨便也有1.4%)

    >根據內政部的預測,台灣人口即將於2025年開始負成長,中、南部空屋率約15%~20%又高於台北市10%~15%,加上空著的建築用地也較台北市多,實在看不出有什麼強大的實質需求撐得住高房價。

    你這個論點又是建立在一個根本不存在的基礎上

    首先,政府從來都沒有公布過所謂的空屋率,頂多公布過"空閒住宅"

    空閒住宅主要是指利用率低的房子,但不代表他是待售的房子

    既然不完全都是待售的房子,他不會是賣壓來源,為什麼導致房價暴跌???

    房子利用率低有很多原因,例如他北上工作,在台北租屋,但他中南部的房子就常常空著,甚至是經常到海外出差,偶而返台

    還有一些是根本不堪居住使用


    就算台灣現在人口負成長,光只是人口因素,仍然有利於台北市房價的持續上漲

    日本早在2005年就已經開始人口負成長,但東京人口反而以更快的速度增加中

    為什麼會這樣,顯而易見!

    相對地,台灣人口負成長時,光只是因為企業面臨勞工短缺,企業只能更加往人口較多的大都會搬遷,使得更多人只得往大城市找工作、定居,而讓台北市住宅需求更旺

    既然如此,2025年人口負成長,居住需求更旺,為什麼台北市沒有實質需求撐得住高房價???

    >在沒有國家公權力保護的情況下,一些整天只想著讓財產重新分配的暴徒,隨時可以奪走他人的一切;更不用說在流亡的年代,土地更是帶不走的資產。

    你這種論點也是建立在一個根本不存在的基礎上

    你假設大多數台灣人名下都沒有房子,大多數的台灣人整天只想著讓財產重新分配的暴徒,準備隨時都等著奪走他人的一切

    請問,這是多數人,還是極少數人,才有這種思想?

    對於中國來說,他希望統一的台灣是充滿暴動、紛亂、到處都是流民的台灣,還是富裕、穩定、和諧的台灣?

    若中國所統一的台灣是充滿暴動、紛亂、到處都是流民,請問中國要投入多少資源來穩定?
    中國會不會非常非常後悔統一了台灣?

    換言之,你是假設中國是暴徒政權,天天等著要摧毀台灣的一切

    還是,其實只有你自己整天只想著在機會來臨時成為財產重新分配的暴徒,準備隨時都等著奪走他人的一切???


    >自有住宅與租屋一個關鍵性的差異,在於是否能隨意裝潢。

    請問你是依據什麼獲得這樣的論點??

    自有住宅與租屋一個關鍵性的差異,應該主要差在是否自己與家人可以擁有一個穩定的居住環境,而不用常常被房東趕來趕去吧!

    有搬家經驗的人,絕對在短期內都不會想再搬一次

    若是租屋,除了有個不確定因素(不知何時房東要收回房子,拿去賣掉或給子女結婚後的住所等等),由於抱持著隨時可以輕鬆搬離的態度,也不敢買笨重的家電與家具

    >...我的結論就是:大台北地區的房地產有很強的需求支撐,其他地區則看不出太大機會。
    >...台北市房價「目前」絕對具有高水位的條件,但要這些條件持續成立、長期支撐住這房價則是非常困難的事情。
    >...目前台灣GDP成長已經不快,經濟沒有動能、產業不斷外移,其實越來越沒有拉高房租的條件

    老實說,我真的看不懂你是如何來個大轉彎,得到你先說台北市房價崩盤只是時間問題的結論?

    總之,你是假設台灣經濟遲早崩盤???

    請問越來越龐大的大陸觀光客與日本觀光客,難道他完全沒辦法對經濟產生推動力量???

    你假設現在還有產業外移,麻煩請具體指出是什麼產業還在外移?

    若拖到現在才考慮外移,應該早就倒閉了,談不上外移吧!

    為什麼我看到的都是台商驚覺大陸生產成本越來越高下(許多大陸中階以上勞工,其薪資水準其實已經跟台灣相當了!!!!),又打算移回台灣??

    然後你又假設房租是支撐房價的條件?? 所以你是假設台北市的房價是靠租客來支撐的?

    真好笑,那政府公佈的房屋自有率80~90%是騙人的? 應該是80~90%的人都在租房子??

    >...在GDP不可能快速成長、房屋租金佔日常生活比例沒有快速提高的可能下,房價至少腰斬是沒有太大疑問的事情。

    真好笑,你前面先說GDP不可能快速『成長』,又說房價至少腰斬

    這豈不是自相矛盾??

    既然你說GDP還能『成長』,而不是衰退或崩盤,大家收入不會減少之下,為什麼會有大批的人必須要拋售房子,而讓房價腰斬?

    難道是因為你先假設房租是支撐房價的條件,然後你又假設台北市的房價是靠租客來支撐的?

    真好笑,那政府公佈的房屋自有率80~90%是騙人的? 應該是80~90%的人都在租房子??

    >人口比例(也就是所謂人口紅利)開始下降的時候,時間大概會落在2015~2017年之間。高齡化對於任何國家而言都是一個長期衰退的跡象,日本房市泡沫破裂時間點跟人口紅利消失相當接近

    你這裡又假設,人口紅利是成長的唯一動力,如果少了,經濟就會長期衰退?

    反之,如果人口紅利還在,經濟就必定能長期成長? 是吧?

    若是這樣,那你怎麼解釋,長期都維持在人口紅利的某些非洲國家,長期經濟凋敝呢??

    這些非洲國家,兒童夭折率特別高,以至於沒機會成為負擔,而又很少人能夠活超過50歲,也很難成為負擔長期都維持在人口紅利

    再者,就算台灣目前還在人口紅利階段中,理論上年輕勞動力是經濟成長的重要來源下,為什麼在長期青年失業率都非常高,台灣還沒有崩盤?

    相反地,年紀越大的勞工,失業率反而相對低

    那我是不是可以假設,台灣的經濟成長動力其實是靠老年人,而不是靠年輕人??

    請問,人口紅利真的有這麼重要,目前台灣還在人口紅利中,年輕人反而成為國家社會的負擔(長期失業,反而要靠父母被接濟? 若不給錢,還要殺了父母的新聞,也經常可以看到)

    你只是看到日本有老人化的趨勢,同時日本經濟長期不振,你就把日本經濟不振推給老人化?

    同樣地,日本也有大量年輕人不就業,也不讀書的問題

    請問,人口紅利真的有這麼重要?

    誰跟你說老人就沒辦法工作?

    那請問張忠謀幾歲了??? 請問彭淮南幾歲了???

    請問有幾個年輕人比得上張忠謀與彭淮南??

    經濟好不好,絕對不是單純的人口問題而已!!!!

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    1. 房價/租金比64(靠房租要64年才能回本)全球最貴,台北市(2011)房價/所得比15.3全球最貴,租金報酬率1.57%全球最低,主計處公佈2011年全台空屋達到156萬戶,空屋率達到19.4%(比西班牙更多),台灣家庭負債率占GDP比率80%以上,家庭負債餘額甚至衝破13兆,已經接近國際警戒線。央行總裁彭淮南的年薪買不起一坪豪宅。
      這種房價發生在台灣這個人口出生率全球最低,經濟基本面表現馬馬虎虎的台灣,這如果不是泡沫,那我就不知道什麼叫做資產泡沫了。
      晚上有空請逛一逛淡水、林口、三峽、桃園,看看有亮燈的入住率是高還是低。
      台灣的低利率、實質負利率確實是支撐房地產價格最大的原因,而低利率環境在這2-3年雖然暫時不會結束,但是世界上有很多資產的報酬率比台灣房地產高,高收益、新興債、不動產證券化...有錢人為何不找門路去買美、日房地產而要買這麼貴的台灣?如果房地產還會好,那位何建商不惜售而要大作廣告促銷呢?如果社會大眾都覺得房地產只漲不跌(擦鞋童理論)那誰要當最後一隻老鼠?

      回想起1997~2003那一波倒掉的建設公司,櫻花、啟阜...留下一堆金融爛帳拖垮了台灣的銀行業,最後靠納稅人的錢成立RTC處理房地產爛帳,一般的中產階級沒有享受到炒房的利益,繳的稅卻必須拿去幫建商和投資客擦屁股,這才是真正的暴徒,真正的掠奪...

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  25. 我完全同意台北的房價若按照自由市場定律,早就該修正了.但如果真要崩盤,除非是災難發生,譬如核1,2,4廠災難,或者任何地震天災外加戰爭.要崩盤是有點難度.但不代表緩跌會止升不會發生,卻也應該發生.
    真正不會崩盤的因素是,房地產實際上是高槓桿的政府鼓勵投資項目.而真正擁有精華地段的,都是社會政商精英.所以一但發生崩盤的機會,他們除了要承擔損失,也會成全民眾矢之的(你也知道民眾是盲目的).所以假設崩盤即將發生,你會看到政府提出新的措施允許外國投資人直接投資台灣房產無上限.而對台灣這塊土地戀戀不忘的自然是對岸的中國人.有了他們投資,等於解決了房價,兩岸統一等疑慮.社會菁英會不會走這步棋,一定會!

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    1. 大陸資金炒台灣房地產這種事從2007就開始講了,到現在買了多少?如果大陸人還有多餘的錢炒作台灣房地產,那過去兩年就不會有溫州商人跑路跳樓的風潮了,大陸的房地產泡沫卡住了龐大的資金,一些大建設公司的資金成本去年曾經飆高到15%以上,資金緊俏可見一般。後來是靠銀行的理財型商品作為影子銀行間接融通這些建商,但這條路最近也被銀監會堵住了。
      房價要跌不需要天災人禍,只要連續升息,借錢炒作者無法負擔資金成本,而手上有多餘資金的人也會傾向增加存款減少房地產投資。彭總裁應該是希望升息的,但現在這種全球寬鬆的環境他不可能逆勢升息。但這種低利率環境不可能永遠持續下去,只要美國景氣好轉,升息的幅度和速度都會是驚人的,那時台灣央行必然跟著升息。去看看1994、2007前後的利率走勢,以及隨後幾年的亞洲金融風暴和次貸風暴,那段時間資產價格是用怎樣的方法崩跌...

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  26. 講的很對,可是你別忘了.台灣是鬼島.

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  27. 不敢說理解得很完全,但是看到一個關鍵因素需要進一步的驗證。

    事實推論如下(數據有待專家提供)

    這個世界上捧著大把現金等著進場的人多的是。
    房價只要下跌幾個百分點,排隊買的人數應該會成等比級數上升。

    換言之,支撐這整個房市的能量是一個龐大的基礎,尤其是需求因素的恒久居高,
    要如何能在簡單的幾個貨幣因素、政策因素、人口因素,就產生崩盤效果呢?

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  28. 先想想什麼樣是崩盤,價漲下跌是正常,因為漲太高就要稍微修正,但要崩盤還得看這些手握大跛現金的投資客願不願意離開台灣的市場,遺產稅降為10%後,不知道有多少錢流入房地產,除非抽離,否則要崩盤真的很難,薪資結構無法撐起是事實,但是投資客不離不棄也是事實.

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  29. 資源不外放,才是撐高房價的主因吧!明明就沒啥土地了,還硬要蓋個巨蛋?搞得好像什麼都有,什麼都方便,客廳、浴室、廚房、臥室通通擠在一起就比較好嗎?天龍的國度早晚被天龍的心態害死。

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  30. 作者已經移除這則留言。

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  31. 台北市房價租金比PRR高達64, 其中有個原因是過低的房屋稅
    日本一般房屋稅約1.7%, 美國房屋稅約1%-2%
    台灣目前房屋稅大約是0.04%

    如果台灣願意徵收正常的房屋稅率1.5%, 解決國家財務虧損,
    自然就可以降低PRR.
    例如 2000萬的房子, PRR=64, 表示一年租金31.25萬.
    房屋稅1.5%, 一年房屋稅是30萬.
    房東必然會把增加的30萬成本轉嫁到房租上, 這樣房租就會漲到61.25萬
    2000/61.25 = 32.6 PRR
    這樣就和 香港. 新加坡. 差不多了.

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    1. 技術面是這樣沒錯,但是這樣一來,社會就要大亂了吧?
      不過這的確重另一個角度解釋了為麼台北房價租金差這麼多,而政府好像並沒有大的動作。我覺得已政治的角度來看,台北目前地產還可以,房價高財團跟投資(機)人滿意,租金不跟房價掛勾,老百姓勉強付得起,不會走上街頭,OK,政治任務達成,至於合理不合理,對社會的後續發展有沒有幫助,這不再考慮範圍內,反正四五十年也這樣過了,誰上來也都沒把台灣玩死,還是先考慮我會不會被政敵玩死吧。。。

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    2. 台灣目前的情況是, 住宅自住率已經高達83%..
      所以只有17%的家庭沒有自己的房子.
      目前台灣房屋稅超低, 房價漲了對已經擁有自有住宅的家庭來說只有好處沒有壞處.
      所以現實生活中只有17%的家庭覺得房價太貴.
      83%的家庭希望房價上漲.
      如果你是政府想贏得選票, 你會怎麼做?

      如果徵收1.5%的房屋稅, 情況就不一樣了.
      對83%的自住家庭來說, 房價越貴每年的負擔越重, 才會願意和租屋族站在同一邊. 當超過半數的民眾希望房價跌, 政府才會依照民意來行動.

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    3. 樓上怪怪的,你去接上看看有多少人沒有自己的房子, 有多少人有像之前的某個女性阿財部長一個人名下就有十五棟大安區房地產短線買來賣去,這樣你就知道自有住宅率怎樣算出來的, 就知道為何政府喜歡房價漲了, 哈哈哈, 民意歐

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  32. 看完這篇文章竟讓我聯想到日本,在1989年發生的,因日本央行開始採取緊縮貨幣政策後(基礎利率從2.5%調到6%),產生股價與地價等一落千丈,並持續十幾年的經濟面黑暗的情形。

    而當初日本地價持續下降之結果,使個體與企業手中流動資金減少,進而降低消費及投資支出,同時銀行對銀行提供擔保的土地價格更為下降,致不良債權擴大,最後,造成消費不振、通貨緊縮、國債增加、政府歲出劇減等惡性循環。

    然地價上漲固然會帶來一連串之缺失,但地價若快速下跌產生之問題也相當嚴重,而在下認為,作者把房價腰斬這件事情看得太輕鬆了,卻假裝不知這件事情的背後會對台灣的企業與個體造成多大的影響。

    並不完全贊同此文

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  33. 看來幾個死結纏在一起,台已只能步入死亡~~起死回生之術,只剩這招:

    繳一千四,全家每人領三千?!
    http://www.ettoday.net/news/20130510/205121.htm

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  34. 有很多你所知的數據是表面的,根本無法將內在真實的情況呈現。

    建商從土地到建築的成本、貸款利息到銷售的利潤及其中的技巧,所以你不知。因為你不是建商,你不是銀行,根本不知中間的運作,有很多不會在表面數據看得見。

    你不是房仲,或是地政稅務相關,所以你不知。台北市30年以上的有多少比例在這段時間從未交易過?同時擁有一間以上的有多少人?或是近十年來沒再轉手過?或是近十年來轉手好幾次的???

    從未交易過而且拿來出租的,也意味著當初取得的成本很低,真的要算房價租金比?真的要算租金投報率?那就不是你看的數字和百分比了。

    例如我的鄰居老先生有三間30年以上的台北精華地點巷內老公寓,當初購的金額每間都低於300萬(以前的人不太愛貸款因為利率過高,所以他們貸款早就還清了幾十年了)。現在出租2間每年可收約60萬以上租金,租金投報率要如何算?。60/600=0.1,10%??你可知房租還在年年上升曲線漲價中啊!

    他沒打算賣房子,計劃要留給他的兒子,他兒子等於取得成本是零,租金投報率要如何算。∞嗎?

    你說六成以上的房子屋齡超過三十年,這些房子根本無力對抗大地震???理論上???如何獲得這個推論???前幾年老先生想整修其中自住的一間房子,找來改建的老工頭及設計師都稱讚房子用料實在,不是近年能比得上。先倒的不一定是這些老房子,「東星」還記得吧?

    我的實例
    我來台北市30多年,真不湊巧有個姐夫是個小建商,另一個姐夫是小里長,有個同班同學做房仲20多年,又有個同班同學做土地代書20多年,小舅子是財政稅務相關單位,弟妹是國小老師。知道學校的退休老師及退休公務人員有台北市數間房產的還不少,這些人都是省吃儉用存了一輩子,當初房價低時一間間的買,也是辛苦熬過來。如今房貸繳清享清福也是應該,房租收入不比退休金少。如果現在賣了還可以賺一大筆,但是他們都不貪心,因為租金收入就夠用了(兩輩子都夠),他們看的是細水長流。還有一個S先生鄰居一家三代也是上班族,還是存錢買了兩間一間自住一間出租,台北土地有限,一堆人只求安定。如你說的新成屋供給不足,20年以下的房子只有8%,10年內的房子甚至只有3%。你知道原因了嗎?!

    又如你說的台北市房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)為64倍,位居全球之首。從另一個角度看來,台灣人的實質收入能支撐得起這房價嗎?台灣人均GDP是20000美金,根據GPG的資料顯示,台北市每平方呎平均價格為7112美金,也就是說一年不吃不喝大概可以買3平方呎。

    又是我的實例,十多年前我買了房子約700萬,當時夫妻年收入共48萬,不吃不喝得14年半才還的清,是這麼算的沒錯。
    但是薪資會隨著付出的努力調高,雖然小孩出生也會增加費用,我沒貪圖享受年年出國旅遊只在國內走走,我沒買高級名牌,因為我不是上流社會。我們只是過著一般小康略低的生活,普通的小市民。我們努力在第十年時還清貸款,雖然辛苦,但這是事實。
    我們只是上班族,如果想著不吃不喝得14年半才還的清(如果一個人薪水是29年,用想的會心寒)。當時不去買房子,那麼現在可能還在租房子。
    幾年前我們還清房貸,因為收入變成有多出可支配部分,決定再買了一間房還是30多年老公寓,房價雖然比前多一倍多,坪數一樣。我自信也可以在下一個十年將它還清。
    預計退休時還有一筆租金當退休金,要是不租賣了也可以給下半輩子用(應該會再漲一倍吧),而現在住的這間還可以留給我的後代,如果他有能力再買一間自住,那他等於取得我的兩間房子成本是零,租金投報率要如何算?∞∞嗎?

    表面看得到的數據,及國外的例子因國情不同,拿來做例子不太符合台北現況。

    我是一個平凡的上班族五年級生,只是和其他人一樣有膽闖進這個叢林而且存活下來罷了。

    這就是我用實例來說明、推翻你的引用假設性表面數據的空推論。

    接下來舉寓言故事大家都知道的

    烏龜只想著跑不贏兔子,就不參加比賽,那就永遠沒有贏得一天。(雖然兔子看起來很強但不持久)

    只想著幾十年幾百年才可以買的起,真的永遠都買不起。(那只是虛擬般摸不到的數學數字不代表是實際狀況)

    不想努力吵著說房價過高只想房價崩跌,然後坐享其成,天上掉下來的應該會是冰雹不會是禮物。這跟守株待兔有何差別?(你就慢慢的在樹下等吧!)

    如果真的是軟弱的人就該秤秤自己斤兩,選個清涼偏遠地方享受空曠的悠閒鄉間生活,就別闖進來到競爭激烈的可怕都市叢林吧,但也希望能別在叢林入口一天到晚吼叫,叢林裡面的人不會同情你的。(沒人拿刀子逼著你要進去吧?!還是你就是那隻誤闖進叢林的小白兔嗎?)

    附註:我對兔子沒偏見喔!

    最後建議坐而言不如起而行。選個方向,進叢林接受戰鬥還是反方向出叢林出去享受你的悠閒生活。

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    1. 寫的真好!提供另外一種觀點!

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    2. 這則留言已經清楚點出"投報率必須考慮心理因素"的現象,且心理因素很難用數據衡量,但是這心理因素背後的成因很複雜,值得大家思考,並且更能了解到"崩盤條件"究竟為何

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    3. 作者已經移除這則留言。

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    4. "十多年前我買了房子約700萬,當時夫妻年收入共48萬",同的樣條件,同樣的收入(台灣平均薪資倒退回14年前),您現在還可以買得到同一棟房子嗎?? 不要老是得了便宜還賣乖,七百萬你想要在三林淡買都很困難!!一昧地鼓勵年輕人貸款買房,但是時空已不同,萬一未來被斷頭您要負責嗎??? 我是七年級的,但是我現在的年收入已經比您當年夫妻倆加起來還多!在平均薪資倒退回14年前的今天,雖然我自覺連小康都算不上,但亦比下有餘,您當我們這些人都只會敲鍵盤不出門? 您有遇過當房仲聽到我的年收以及自備款只有三百萬就直接轉頭離開的窘境嗎?? 還不是在台北市喔!你們當年的辛苦我們都很尊重,但今日時空已不同,當年勇在現今的環境下已未必行得通! 說到"叢林",您上次殺進叢林距今是多久以前呢?? 您要不要再拿當年的籌碼出去跟仲介聊聊看??

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    5. 最看不慣那些自以為當年很勇猛,老了出一張嘴來教訓現在在努力打拼的人,所謂的"闖進叢林"也不過就是個買了七百萬的物件,居然還要靠老婆一起付貸款,這樣的貨色十年後居然也可以跳出來教訓別人,大言不慚地說還沒進來的人是"小白兔",我真的笑了! 真個山中無老虎 猴子也稱王!

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    6. James:自以為當年很勇猛
      James:老了出一張嘴來教訓現在在努力打拼的人..也不過就是個買了七百萬的物件,居然還要靠老婆一起付貸款,這樣的貨色
      James:您上次殺進叢林距今是多久以前呢?

      ------以當時的收入,我從來就沒有認為,也沒資格說當年很勇,事實的確是比一般人略低的薪水,只因為我選擇了個人興趣及專長的工作,我沒有去做較高薪水且我不熟悉的工作。

      買房後第三年小孩出生了,我讓老婆在家帶小孩我兼兩份工作,夜間工作薪水較高。曾經有想賣掉房子,當時的房貸利息%數記得應該是現在的倍數吧(1997年)!

      多年來只有一個心得,我賺錢賺的很累、房仲服務費賺得很爽、銀行收利息收很輕鬆。在這個買屋的平台上矬的跟龜孫子一樣,從頭到尾都是挨打的份。只能死命工作賺錢去付房貸。付房貸哪裡勇猛?有比房仲收服務費、銀行收利息、屋主賺差價勇猛嗎?搞清楚,勇猛的是那些輕鬆收錢的人不是我這種艱苦付房貸的人。

      ------文中說(我是一個平凡的上班族五年級生,只是和其他人一樣有膽闖進這個叢林而且存活下來罷了。)我的同學、鄰居有人選擇一輩子租房、有的跟家裡長輩擠一擠小房子、有人遠離台北,也是有人跟我一樣選擇在台北買房。我當然是跟我的同輩比,什麼時候跟七年級比?你來参什麼一咖?

      上幾代家裡窮沒留下任何家產給我,也沒人逼我要走進這個叢林。-------是我自己選擇。

      不是沒想過萬一未來被斷頭,身為一個上班族家裡有老小孩要養我當然擔心過,工作、薪水是一天都不能斷。騎著20年的50cc小綿羊,沒買過一部汽車,過的中下等級生活。-------是我自己選擇。

      文末還是說了 (但也希望能別在叢林入口一天到晚吼叫,叢林裡面的人不會同情你的。......選個方向,進叢林接受戰鬥還是反方向出叢林出去享受你的悠閒生活。)

      只是說明進去要有心理準備,這個叢林結構裡面的建商、房仲、屋主、銀行,就如你所體會的直接轉頭離開,他們除了錢根本什麼都不會在乎。你以為我買房子前看過數十個物件、接觸過多家建商、房仲、屋主沒有遇過像你一樣的情況嗎?!不是只有你遇過,是想買房的大家都遇到過啊!大家都一樣啊!

      買不到、買不起還有其他選項。但是別一旁說房價高,我當然知道房價高,又不是在一旁說說叫叫房價就會下來。請看清事實,在這個市場上,建商、房仲、屋主、銀行是佔優勢的一方,想買房的人就等著被他們宰肥羊般的控制,不論是以前還是現在都是一樣。算算幾十年的貸款利息,是你要工作多久才能賺得,而卻輕鬆進入建商、房仲、屋主、銀行的口袋。人生還有許多選擇也不是只有買房這件事。

      ------文中有說明(房價雖然比前多一倍多,坪數一樣。)2009年,目前還有幾百萬的貸款。也說了預計退休時還有一筆租金當退休金,要是不租賣了也可以給下半輩子用。我不是有月退奉的人,這是我的個人退休生活規劃,也沒說這是最好的選項。

      應該沒有任何一個字眼是一昧地鼓勵年輕人貸款買房,請問哪句話是教訓現在在努力打拼的人?

      這篇本來是發佈版主說明了資金面、需求面、供給面等不同角度去探討。而我一開始就說主要是說明數據是表面的,根本無法將內在真實的情況呈現。我說明了另一個面向,意在用另一個事實的角度說明房價租金比、租金投報率、屋齡超過三十年結構安全問題、供需問題等。

      眾多網友也提出了其他的看法,而我舉了幾個自己及鄰居的實例。

      卻被批評說是『自以為當年很勇猛、不要老是得了便宜還賣乖、一昧地鼓勵年輕人貸款買房、老了出一張嘴來教訓、也不過就是個買了七百萬的物件,居然還要靠老婆一起付貸款,這樣的貨色......』

      雖然你對文章內容整體理解有些誤會大了點,不過你的批評並不是針對話題的討論,也太過尖酸且偏向人身攻擊。

      建議你真的笑笑就好。『留一點口德,多一點福氣』。

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  35. 很多人的理論都有道理,但以我個人是70年次,先說說自己周遭70~75的例子

    1.
    朋友A(米蟲)是軍公教二代,家中有3間房,所以他沒有買房需求,而且等他爸媽掛了他還有2間房子待處理。
    2.
    朋友B(30K)的爸媽在10~30年前這段時間光靠小攤子也可以存到2棟透天,可想而知朋友B也根本沒必要買房子,而且同上,等他爸媽掛了他還可以處理掉1棟透天。
    3.
    朋友C(35K)的家人也是在5~25年左右打拼到了一棟透天,而且之前繼承的土地價格漲了快十倍,外公外婆這輩也還遺留有房子,但是40~50歲的小孩都有房了,所以第三代掛掉之後的房子,都會留給孫字輩,根本不需要買房的例子又一個
    4.
    朋友D(米蟲)的家人年輕時就在市場賣菜,賣到家裡房子也是2間+1透天,大家說這位朋友需要買房嗎?
    5.
    朋友E(22K)爸媽當年不是努力一族所以只有1間房,但3房格局短時間內買不起房其實也沒差了,還有爺爺那邊的房子在等著他繼承,爺爺說要給孫子。

    大家可以看看身邊的情況是不是也這樣,一堆買不起房子的年輕人,小部分有債務狀況的父母,跟大部分有房有資產的父母。所以我認為現實面的狀況是,需要買房子的是少數人。

    我們7年級8年級的父母,在他們的年代只要努力一點就買得起房子的比比皆是,就像樓上有人說的他是5年級,他努力買了一棟700萬的房子(但是他可能沒想到現在年輕人的薪水跟不上物價,房價也不只翻2倍,這樣比非常不公平,基本上其實我覺得您就是在提當年勇沒錯,要是晚生20年,您殺進台北叢林可能也是被吃掉!拿你當初的薪水如果房價是1400萬,你真的能活得那麼開心嗎)。

    重點只有一個,4年級5年級的人若當初成家生小孩了,現在基本上是大部份人都有房,台灣人的自住率83%那麼高,是因為有部分買不起房子的年輕人還是有房子可住,反正買不起,就等2年級3年級掛掉之後,接收爺爺奶奶外公外婆的房子賣掉補價住新房,或等到4年級5年級掛掉,手上又多了房子可以處理。

    的確現在房價過高年輕人買不起,但是"想買房"跟"需要買房"不一樣,年輕人想買新房自己裝潢,買不起?也沒關係,這不是急需,不買也不會沒地方住(如果爸媽不是負債族),頂多就是處理一下要怎麼說服女友,跟婆婆一起住家裡幾年這環節比較難處理罷了,所以現在根本沒辦法造成多大的壓力讓房市跌,新建物乍看之下很貴很難銷售,可是新成屋的戶數那麼少,而為數眾多的還是早就被買下來當自住宅的老房子,所以投資轉手的房子真的只是少數。反正大筆資金進出房市的報酬率,還是比存款高,風險比股市低,勝率大大贏過期貨市場,房市的資金短時間內不會亂跑。

    真正等到房價開始跌,還是要等人口紅利,或者是說等2345年級的你們都葛屁之後,我們7年級8年級的年輕人,當初因為經濟爛而生不起孩子的那麼多,以後也不需要像爸爸媽媽想留什麼幾棟房子給幾個孩子,我的朋友A會想留著房收租嗎?不,我想他會自住1間賣掉2間,留下足夠退休的錢之後,買一台年輕時買不起的進口轎車爽一下,如果沒有孩子,我想不出任何不把手邊一堆死掉爸媽房子賣掉的理由。

    房市穩跌的,可是我覺得沒那麼劇烈,是長期慢慢下滑的,因為需求並不急迫,政府又不敢輕舉妄動。拿我來說,已經有外公的房子等著我了,其實買不起,我就多存錢等夢中房價跌的那一天再說也可以。我朋友一樣買不起,不過也沒關係,他們的爸媽有正在出租的房屋。投資客只佔了小部分,上一代跟上上代所持有龐大的自住宅才是最大宗的吧。

    最倒楣的只是家中沒得繼承又急需買新房的年輕人跟始終買不起越來越買不起的上一代,而且政府只要不敢大動作的一天,銀行跟建商也不會虧錢,放著慢慢賣唄。

    政府會選擇讓買不起房子但是還是有棲身之所的少數人開心,還是讓手邊有房子的人支持自己呢,萬一房價大砍一半,少數人買得起,而多數人不爽了?

    7年級生的看法,請多指教。

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  36. 請教一下版大對於這兩篇文章的看法?
    有道理嗎?


    良心投資客給年輕人的買房建議
    http://www.wetalk.tw/thread-1712-1-1.html

    投資客永遠搞不清楚的房市經濟學
    http://www.wetalk.tw/thread-1423-1-2.html

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  38. 第一段看上去我還以為是討論行動住宿車,房地產不只是那個殼,還有"地",就不單單是折舊的問題了,真正大戶是養地的那些財團,問題很多,要都改善也不容易,但稅制改革起碼能讓人感受到"公平正義"。例如最近風行的海外投資,不管是歐美日還是近期的東南亞,不只是要考慮到最重要的匯率,各國的稅制必須搞清楚,要是房屋沒租出去,不只是管理費,光是稅就讓你把本金都吐出去了。

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  39. 人都存有著剝削他人的邪惡本質!
    1.把總統府遷到中興新村.避免斬首行動.減少人口壓力!
    2.外地來的年輕人如果不是有很大的願景.有捫心自問嗎?留在這個生活條件差
    的假象繁華大台北.到底在追佘?
    3.除非政府增加供給量.要道德勸說不炒地皮和建商降價.可能嗎?

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  40. 我覺得這些前提都是在沒有外力的條件下,台灣的經濟不足以支撐才會有這樣的結論,但如果接下來如同服貿的這些外力介入:大陸人可以來台以投資之名行居住之實,那我想這些前提基本上很有可能全部被推翻。

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  41. 我希望你也涉及到物業稅的問題。例如,在美國,大多數的房子大約有1%以上的真實交易房屋價值的物業稅,這將是很難用房子作為商業貿易貨物。很長一段時間沒有人會囤積房子,沒有真正使用或租用。因此,它是很難看到的人工操縱價格。另一方面,物業稅是用來支持當地的學校和基礎建設。因此,地方上有一好或壞的學區 - 那裡的房子售價為除了它的大小,年齡和材料,也要看學區。在東方社會,是很難推物業稅 - 近年來,中國推動其房屋稅比其他稅制改革失敗。
    平均個人的住房負擔能力是一個社會問題,而不是一個經濟或投資的問題 - 它需要一些公共管理。任何一個人要是積累的房子而致富,應該想想這個問題。

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  42. 各位意見都很精闢,小弟我有一些疑慮想請問,我本身在英國倫敦做過一年房仲,現在在念這邊的地產,知道外國的一些評估市場的方法,人口,租金成長,空屋率都是一些最基礎但是關鍵的評估值,簡單來說只要人口不成長,西方的資金是不會進場的,連租金房價比都不用看,板大的意見很精闢,然而對於都更那邊我也覺得似乎是 一步錯,步步錯,但是我猜你的原意應該是說 一開始就大規模的都更 就不會有這樣的新房供給不足,然而實務上,的確像另一位所說,都更完價錢怎麼可能會變低(建商都更就是要賺錢阿),也的確,台灣都是小規模都更,小規模分段供給 造成價格飛漲,(簡單的供需理論)...不管從QE出發點,或是人口紅利,PPR,或是新房供給需求,都講得很有道理 我獲益良多 重點是 有沒有考慮到心理的因素(論文需要看了幾本書),行為經濟學現在是英國首相麥卡龍,還有美國歐巴馬 高度評價並且運用來制定政策的科學
    二次房貸其中最大一個問題就是 ambiguous-aversion 也就是在未來不確定的情況下,大規模停損,然而台灣 和中國類似,對房價有極高度的信心,也就是在收益不確定的情況下,大規模的 有信心不會拋售,再加上 跟東京不一樣的是,支撐我們的房價應該是內需 (老一輩辛辛苦苦的賺錢買的) 因為外資一般對台灣房價不感興趣,愛炒作大陸資進步來 (行為心理:投資管道不方便會直接影響到投資意願)
    在加上樓上剛剛一位前輩分享他奮鬥的過程, 或許,我們中國人台灣人特別在房子這個資產上,有特別強的信心造成這個資產的韌性也特別強(也特別勤儉刻苦),可以確定的一點是,房價太高,不太會漲了,薪資撐不起來,往下跌也是可能,但是跌不怕,最怕是向日本那樣10年漲不回來,我們沒有這麼多國際資金支撐應該不會造成這麼毀滅的泡沫吧,我要講的重點是,我同意會泡沫,但是因該不致於向日本這麼嚴重吧....在看看之前底特律一推大陸人去買,現在頭報率,房價又下降 是否也說明華人的炒作方式在西方並不適用(不像我們這麼愛房子),攘後西發的評估方式,或許也沒有算到華人的心理因素,也無法完全預測,還有開放大陸資金近來我認為相當不智,因為沒有嚴格的打房,這些資金只會把房子炒更高,要開放 就開放高技術移民,吸收他們的精華人才,國本......最後提供一些簡單的訊息讓大家參考,英國的房子頭報率6% 8%很簡單,整個國家人口都在成長來自於大量的移民 預計會成長到2025,導致房屋市場價格緩漲,租金10%每年成長,其中最強的是學生市場, 金融風暴剛發生的時候他還是可以逆勢上衝,嚇死這些老外了,最大的原因是外國留學生 (中國人亞洲人)因為英國縮減教育預算,他們自己的大學生變少,想避險的可以參考這個市場,所有的資料都有英國政府的官方紀錄,查也都查的道,好處就是收入穩定(租金每年看得到)壞處就是你想要一飛衝天也是不可能,每年大概8%到10%穩穩的領個5年10年應該沒問題......請各位專家檢視我的說法,

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  43. 為了進一步說明我不是在無病呻營,小弟我斗膽解釋一下行為心理學的影響力,錯誤的比較(anchor bias)還有認知錯誤(cognitive bias),就拿租金房價比來說好了,我個人假設會這麼高的原因跟那兩個理論很有關係,沒錯PRR=64世界第一高的嚇人,可是其實有幾個台灣人會知道他真的有這麼高,我們判斷房價通常只用兩個東西,預算,還有比較相同條件的選項,也就是說實際上,我門根本不管PRR多少,我們只要買到比市場上的便宜的我們就開心了,這樣的購買原因是在我們預期買了一定還會再漲 或是不容易下跌的情況下,客觀分析真的價值我們根本覺得不重要(或是我們不知道)...再舉個例,小弟我的研究是國外留學生住屋行為,亞洲學生在倫敦以外 每個月平均多花比當地學生5000元台幣住屋,這是個很不正常的事情,因為英國消費很高,大部分學生省吃儉用煮飯,走路不坐公車,但是偏偏住屋花得很高,原因就是 比叫錯誤 還有 認知錯誤 ,他們不覺得自己花貴了,他們以為那就是正確的價格,買了之後再跟同類亞洲學生比較租到稍微便宜一點的還很開心,-->回到台灣,大家都覺得房價高,但是一定很少人會實際知道這麼高,就算現在這個訊息發出去,因為很多股票神算的關係,也很少人會採取動作,刺激不夠會影響到決定沒辦法履行,所以當這個認知是大規模的存在,一定會影響到市場偏離本來的供需平衡,因為大部分人會去承接的不一定是實際合理價格,很有可能認知上的合理價格,套一句MC hot dog的歌 一千塊要不要,兩千塊要不要,三千塊要不要, 一坪假設50萬本來好了,45萬有沒有可能去接,還是不接,40萬呢,35萬呢30萬呢,很少人這時候會拿出PRR出來算吧.........我們用我們台灣島的認知來看我們的房價, 未必會和客觀的PRR落點一樣...每個人認知的影響大量存在時,很有可能改變市場,你看PRR最高的前5名 有4個是華人國家(請點板大的延伸閱讀)台灣,香港,中國,印度新,新加波 在下一個掉下去的就是日本 PRR 30->22 (前幾個數字都相近) 我想這應該不是巧合吧... 要砲的請小力一點..我也是想找答案,不是來賣弄的...

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  44. 或許把本文做為一個投資台北房地產的風險分析,它很全面的要點出目前正處於相對風險極高的一個處境中,所以對於因為高獲利而不斷湧入且不願退場的投資大眾而言,重新思考自己的資產配置是一個緊迫而必要的課題~

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  45. 用租金來看人口中租屋比率本來就很低的市場,當然看不到真相!

    在台灣,人口中租屋比例極低,在租屋市場上,自然會出現供過於求的情況,十分明顯,又加上台灣租金收入逃稅十分容易,少了沉重稅金所墊高的租金,自然會看到表面上租金收入很低,房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)當然會很高

    許多國外租金水準很高,除了需求較強以外,恐怕更多是因為隱藏了稅金成本!如同房屋成交價中隱藏了房仲佣金!

    又加上,台灣其實是很排外,很多條件上明顯是不讓或很難讓外國人進入台灣工作,少了大量的外來流動人口,租屋市場需求當然相對少!

    例如,台灣人去大陸工作,只要你想去,就去得成,你也不用已經有雇主僱用就能去大陸長期居留,但大陸或外勞來台灣卻還要經過層層審查(在這方面,日本跟台灣很相似)

    又加上,台灣的教育環境並不優,除非提供獎學金,不然很少有外國人想來台灣唸書

    租屋本來就是一種暫時解決住房問題的手段,因此租屋市場中的主力本來就是流動人口

    然而,台灣流動人口本來就不多的情況下,租屋需求本來就不高,租金水準怎麼可能會高?

    還有另一部份是一種社會現象

    在台灣,不管是什麼原因,年齡到了,不論經濟能力,幾乎人人都想買房;買不起公司附近,就住遠一點,買得起,就住近一點

    但,只要年齡到了,根本沒人還想繼續租房子,過著『流浪』的生活

    不必然是有土斯有財的觀念

    這也是台灣治安相對良好的因素之ㄧ

    正因為流動人口少,相對少的人抱持著隨時可以拍拍屁股走人的心態(這種人必定是租屋,怎麼可能買房?)!

    又加上,台灣本身並非大陸型國家,土地相對稀有,人口密度相對高,尤其是四周都是山台北,在相對多的人去搶土地、搶房子,供給明顯不如需求,房價高是很容易發生的;還有,要進出台北市幾乎都要過橋,導致塞車是稀鬆平常的事情,強迫著台北人都必須盡量住在市區,以避開每天都要遇上的塞車問題,結果連台灣最有錢的人也被迫住在市區,而不像國外都是住在郊區....

    你想,有辦法砸8億買皇翔御琚的人,他沒辦法在淡海、林口、桃園、宜蘭買一塊地蓋著別墅嗎? 為什麼他選擇砸8億買個公寓大廈?

    不然為什麼香港、新加坡都有同樣的問題?

    偏偏很多人老喜歡拿台灣跟大陸型國家相比較....

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    1. 說得太好了!
      作者下的標題:台北市房價崩盤只是時間問題!!根本是廢話
      沒有不跌的的商品,也沒有不漲的商品,包括貨幣
      照作者的邏輯來看
      台灣股價崩盤也只是時間問題
      美元崩盤也只是時間問題
      人類滅亡也只是時間問題
      太陽爆炸也只是時間問題



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  46. 在200多萬人口的台北市,有200多萬個工作者,而台北市只有76萬戶住宅

    換言之,在台北市工作者有大約100萬人根本不住在台北市,而是住在新北市,甚至是桃園、基隆

    除了上班族以外,再加上有大量的學生到台北市上課的通勤,不難想像每天進出台北市的流動人口有多驚人,交通十分壅塞是很容易發生的

    但,我們每天面對的是壅塞,只要有辦法的人,都想搬到台北市居住

    因此,在討論房價時,別再去扯什麼林三淡空屋很多,因為林三淡工作機會相對很少,會選擇居住在林三淡的人本來就少,但這跟台北市房價毫無關聯性!

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    1. 第一段,請問有統計資料顯示平均一戶多少工作人口?

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    2. 我很懷疑台北市實際上有200多萬個工作,因誤很多公司行號都設籍台北市,但是員工不見得在台北工作。另外,工作機會多,但是有多少工作收入是有能力買在台北?想買跟買得起是兩件事,因此說台北房價有支撐,那怎不說乞丐國會有高房價?

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  47. 這篇文章留言超多,可見得房價問題的確是目前社會癥結。我覺得博主論述不錯,而城鄉差距將因人口越來越少而擴大,我想應該也是無誤。如果你常看科幻片,你就會發現描述人類因某原因大幅減少後,絕大多數都是以人類開始做極端的聚居為背景。但我覺得本篇文章有一個重要因素沒有討論到,那就是台灣房地產市場,存在著嚴重缺陷,那就是籌碼的缺陷。台北市房地產飆漲的時候,由於產做房地產幾乎沒有稅負問題,而資金的成本極低,因此隨便一個小有資產的人也有能力進行地產炒作。因此在那幾年,慢慢就發展出一種類似股市主力炒作認養股票的模式,由幾個炒克集團,吸納了幾乎精華地區所有籌碼,然後配合房地產仲介跟建商,不斷釋放消息,最後輪流把價格拱上去,在高點慢慢分批出脫了結。這個市場,根本不存在正常的市場規則,已就是你想買房?要嘛這個價格接手,要嘛好房子都在我們這幾批人手裡,你也買不到便宜。然後找仲介帶看,仲介都是配合這些炒客,不斷在看屋過程中幫買家洗腦,釋放不正確的消息,於是房價就在這種手法中,達到高點。這不是個籌碼鎖住的市場,炒房收入又幾乎不課稅,而借貸資金又有大型行庫低利配合,這才是根本原因。否則全世界都有資金潮,為何獨台北能高出20倍?

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  48. 回覆
    1. 台灣人均GDP是20000美金,
      根據GPG的資料顯示,
      台北市每平方呎平均價格為7112美金,

      原文Buying Price US$ per Sq. M.
      應該是平方公尺

      也就是說一年不吃不喝大概可以買3平方呎,也就是1坪。

      應該是3.3平方公尺 約等於1坪
      36平方呎才是1坪

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  49. 房價再怎麼漲,如果沒有賣出換得現金,也只是紙上財富。

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  50. 剛剛在美國洛杉磯買了兩棟出租公寓 每棟有4間九百英呎 兩臥兩浴的apartment 月收入總共差不多1萬美金, 約30萬台幣 每月開銷(維修加房稅) 差不多5萬台幣, 我姊在美國幫我看管 如果你是投資 就應該到美國去買, 政府也穩定, 以後不工作 光靠租金在台灣也不愁.

    我在台灣月收入30萬 算高的 現在跟父母住在舊30年以上的60坪公寓 已習慣多些活動空間 想搬出去可是竟然買不起台北的像樣一點的新屋.

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  51. 我們牢記積穀防飢,現在飢荒竟是儲蓄造成
    作者:盧郁佳
    http://tw.news.yahoo.com/blogs/society-watch/%E6%88%91%E5%80%91%E7%89%A2%E8%A8%98%E7%A9%8D%E7%A9%80%E9%98%B2%E9%A3%A2%EF%BC%8C%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E9%A3%A2%E8%8D%92%E7%AB%9F%E6%98%AF%E5%84%B2%E8%93%84%E9%80%A0%E6%88%90-100205721.html

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  52. 唉! 炒房, 螃蟹橫行, 橫行到幾時?

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  53. 現在已是2014年3月,距作者發文時間10個月,但台北市房價依然為高,毫無下跌跡象啊!

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  54. 大師,請問服貿通過後,台北市的小資房價如何呢?

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  55. 看完才發現是去年寫的~只能說你沒做過房仲吧~
    也沒到房地場市場呆過吧~
    所以寫了一篇理論~信你的大概都虧了1成有了~
    我敢說照現在的模式~2年內還會再漲5%~10%

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  56. 房價位減個零,便是合理, 原本65萬,瞬間800萬,現隔4年,又乘以2,1600萬,好笑吧!
    大樓更好笑 !! 不見天地,值5萬,竟售1500萬,------- 不值錢的地 + 建材便宜的要命,大樓
    5萬也沒人要,你們很快便能見到,一切就是如此。物極必反 !




    tlovel2014年3月13日 上午12:02

    現在已是2014年3月,距作者發文時間10個月,但台北市房價依然為高,毫無下跌跡象啊!

    我們皆知"盤大頭"非一兩天 ! 盤3尊頭,見識看看!!! 此波你看得到的!
    "做大底" 同樣數十年 !
    黃金打大底也同樣花時間去完成 !! 從小學到大學!!

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  57. 現在是2015年,目前房屋市場觀望居多,但也沒有到房價大跌的狀況,因為貨幣寬鬆政策仍在實施中;不過於2016年人口紅利正式為負,這兩年還是很值得觀察~

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