一個分析師的閱讀時間

國際市場研究機構益普索（Ipsos）最近公布了「 2016年全球無知國家排行榜 」，前三名分別是印度、中國、台灣。多數台灣人的反應幾乎都是拿來自嘲，卻很少人去看這個研究結果是怎樣作出來的。但我實在很好奇這份研究，所以就讀完了整份報告。 既然是排行榜，那就一定有評分的方式以及項目，台灣到底在哪些項目上得分很高呢？答案是，幾乎都很高。本研究原本的名稱是「認知的危險性（PERILS OF PERCEPTION 2016）」，結論是「認知不等於事實（PERCEPTIONS ARE NOT REALITY）」，因此，根本不是在測驗哪個國家比較無知，而是在測試各國人「認知的現實」跟「現實」之間的差距。以下是各議題，建議你可以挑自己感興趣的議題來看。 從結論來看，台灣確實對於現況有很大的認知偏誤。

台北市長選舉倒數計時，將於今年11月29日舉行投票，《一個分析師的閱讀時間》將在這個月連續針對台北市候選人的政見提出我個人的分析與觀點。由於選舉公報尚未公布，以下候選人政見均參考自《 觀政見 》，由候選人官方網站加上新聞資料綜合整理而成。這次合作計畫是由《觀政見》團隊提出，我個人也覺得非常有意思，在未來一個月之中，我將會針對各大政見主軸進行討論與分析。 首先，我想談的是居住。房價高漲是台灣近十年來最嚴重的問題，以目前各候選人提出的住宅政見看來，大都把重點放在「興建只租不售的社會住宅」以及「補貼青年住宅」這兩個大方向上；屋齡超過30年以上老房子比重高的台北市、新北市、基隆市等地區，其候選人還會強調「加速都更」。我認為，目前台灣的住宅困境除了價格過高以外，真正的問題是物件供給不符合需求──特別是台北市，還有整體供給量不足的問題，這是促使台北市房價遠高於其他地區的主要原因。 讓我們看看這次台北市長候選人們，目前針對住宅問題提出了哪些政見。

「 如果連在台灣教育體制下，一路踩著別人占用社會資源進台大念到畢業的你我，都還選擇覺得自己是一個受害者，那台灣真的是沒一個能打的。 」 最近幾篇「年輕人」系列的文章在網路上不斷流傳，大概只要是二十、三十歲的人都會讀過。引發強烈論戰的是陳文茜的〈 這個國家太對不起年輕人 〉，接著是柏克希爾哈薩維的〈 年輕人，國家沒對不起你，是你對不起自己 〉。這兩篇文章真正有趣之處不只是論述，更是兩位作者出生的年代。戰後嬰兒潮一代的五十五歲的陳文茜滿懷歉意以及人道關懷的角度對著現在二十、三十幾歲的年輕人說：「對不起，你們這輩買不起房子是我們這輩造成的結果。」然後三十歲出頭的柏克希爾哈薩維則對著跟自己同年紀的人說：「奮起吧年輕人，說到底我們就是得不斷努力。」我們幾乎可以想像陳文茜像是個流著淚的媽媽對著兒子說：「都是我的錯，是我沒讓你過好日子！」然後兒子則態度堅定地吼回去：「這是我自己的人生，我要替自己負責！」這麼灑狗血的一場戲碼，難道還不有趣嗎？ 多數人從思想的角度來區分這兩篇文章，前者是社會主義、後者是自由主義。陳文茜從世代正義的角度出發，企圖證明高房價是一種「 全球經濟大崩壞後，政府無能且失靈的產物 」；而柏克希爾哈薩維則從一種美國式的努力論出發，推論「 這世界其實很不公平也很公平，因為有太多不公平的優勢存在著，但是很公平的是，只要你爬的上去，你也可以享受這些優勢 」。再此之後，陳方隅則以一篇〈 羅賓漢悖論：國家到底有沒有對不起年輕人？ 〉，認為「 我們並不處在一個有努力就會有收獲的社會 」，將議題從房價徹底拉開，把論述的高度提升到「社會不流動」──而這又回到了傾向社會主義的一方。

看空台北房市不遺餘力的Global Property Guide又出了新研究，這次是比較世界上83座城市房地產的投資價值。雖然Global Property Guide僅列出租金回報率(Gross Rental Yield，即租金/房價)，台北市以1.57%驚人(但不意外的)數據名列最後，但比較有意思的是，台灣在長期投資價值(Long Term Investment Rating)也名列最後。 如果Global Property Guide只是以租金回報率來判斷各地房地產是不是有長期投資價值，其實並不完全合理，但當你把滑鼠游標移到各城市評定的星等上時，就可以看出理由。例如長期投資價值排名第一名的埃及開羅在租金回報率上雖非居冠，其以五顆星掄元的好理由為：高租金報酬率、合理的轉移成本、低所得稅，相對的壞理由則為：租屋市場為買方市場、政治風險高、長期GDP成長低。租金回報率第一名的摩爾多瓦奇西瑙，在長期投資價值上只有三顆星並且為第36名，好理由為：高租金報酬率、租屋市場為賣方市場，壞理由則為：國家分裂問題、高稅率、必須付現購買、歐洲最窮國家之一。 Global Property Guide考慮的內容完全就是國際投資人會考慮的因素，諸如政治因素、總體經濟環境、相關稅賦、市場供需等 ，詳細內容包含：Gross rental yield、Income tax、Capital gains tax、Round-trip transaction costs、Potential landlord and tenant problems、Long-term GDP growth、Potential over-supply、Affordability、A view of long-term appeal to investors。

我們在各媒體上看到的廣告，其銷售方式也是訂價之後再依據各種情況(例如購買數量、淡旺季等)配合不同的折扣與搭售方案；簡而言之，我們如果將廣告量乘上媒體公布的訂價，得到的數值將會大於媒體的廣告營收。因此，潤利艾克曼這家公司設計出一個非常有意思的數據叫做「有效廣告量」，將免費廣告與各種折扣扣除，最後得出的數值就會相當接近於媒體不會也不需要告訴觀眾的實質廣告營收。潤利艾克曼的有效廣告量不僅揭露了媒體的營收，更同時揭露了營收組成的方式。 這份資料 揭露的五大媒體(無線電視、有線電視、報紙、雜誌與廣播)營收組成內容，還以產業別、企業別與商品別切分，因此相當具有參考價值。 根據這份資料，今年一月到四月建築相關的廣告都高居榜首，第二名以降則變化甚大；顯示多數產業都廣告預算都會隨淡旺季而變化，只有建築業完全沒有淡季，簡直是現金流充沛月月皆旺季。我將一月到四月的資料揀選，將整體以及前五大產業的有效廣告量整合成以下表格，結果發現有趣的事情。首先，五大媒體的廣告是一個客戶極端分散的組成，前五大產業相加僅佔27%，第四名之後的產業佔比都在2.5%以下；唯一的異類就是建築業，佔了整體13.82%，遙遙領先第二名汽車業的5.01%。 換言之，建築業是台灣五大媒體的最重要廣告客戶，就絕對值來看，光是2013年前四個月就貢獻了34億廣告費用 。 表、五大媒體廣告收入前五大主要產業佔比。(單位：千元NTD) 圖、五大媒體廣告收入前五大主要產業佔比。

引言──如果你還認為台北市房價還有空間上漲..... 前陣子Facebook上有張圖被廣為轉載，大致內容是台北市房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)為64倍，位居全球之首。房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」，意思是：房子的價錢足以讓人租幾年。實際租屋價格被視作是實質住宅供需的合理價格，消費者物價指數(CPI)中也是計算租屋價格(在台灣權重約佔20%)，因此台灣近十年年台灣房價雖然飆漲但CPI上升的幅度並不大，原因之一就是租金幾乎沒有成長。正因為 租屋價格代表需求的合理價格，因此房價租金比越大就表示房價背離合理價值越遠 。然而，倍數在怎樣的位置算是合理呢？ 一般而言二十年是合理的位置，意思是說：當一棟房子的價格相當於二十年租金時，不如就買下來吧 。 但為什麼是二十年呢 ？扣掉二十歲到二十五歲之前由父母扶養不論，成人能工作的時間大約是三十年，然而卻需要住五十年的時間──這樣看起來似乎表示二十倍似乎很少？然而房子的價格理受時間因素而折舊(這是重要的問題，後文會有更詳細的分析)，新成屋五年價格開始下滑，三十年之後降價幅度非常小幾乎停滯。再加上人生有很多不同階段，例如結婚者可能在新婚時需要住雙人套房，成為四人家庭時需要標準的三房兩廳，退休後又只需要住雙人小房；單身者則可能需要工作時期市中心的單人套房以及退休後的寬敞景觀宅。房子是一個人生活的延伸，人的生活會隨時間改變，房子當然需要改變。更不用說房子裝潢大約十年一換，換裝潢的時候往往也是人生轉折時，許多人更會趁此時換屋。考慮這些因素，我們應該理解的結論是： 所謂「合理」的PRR倍數並不是一個固定的數值，而跟一個國家人民的生活模式有很大關連 。同時我們也必須理解的是： 即使合理PRR倍數並非固定，卻也有一定範圍，那跟人的生活模式改變、房子本身折舊有關──因此合理倍數，大約十年到三十年之間 。 全球房地產指標(GlobalPropertyGuide, GPG)這個網站(見延伸閱讀)列出了全球85大城市的PRR，其中就有72個城市落在剛剛提到的10~30倍之間，超出40倍的城市只有3座。從這角度看來，我想各位應該可以理解台北市的房價有多誇張，64倍幾乎是一個人成年之後到死亡的完整時間，其中我們只有一半時間能工作，可能有三次以上的重要人生時期轉折；而房子的殘值也將在三十年之間不斷下滑，五十年之後...