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台北市房地產被Global Property Guide評為投資價值一顆星

看空台北房市不遺餘力的Global Property Guide又出了新研究,這次是比較世界上83座城市房地產的投資價值。雖然Global Property Guide僅列出租金回報率(Gross Rental Yield,即租金/房價),台北市以1.57%驚人(但不意外的)數據名列最後,但比較有意思的是,台灣在長期投資價值(Long Term Investment Rating)也名列最後。

如果Global Property Guide只是以租金回報率來判斷各地房地產是不是有長期投資價值,其實並不完全合理,但當你把滑鼠游標移到各城市評定的星等上時,就可以看出理由。例如長期投資價值排名第一名的埃及開羅在租金回報率上雖非居冠,其以五顆星掄元的好理由為:高租金報酬率、合理的轉移成本、低所得稅,相對的壞理由則為:租屋市場為買方市場、政治風險高、長期GDP成長低。租金回報率第一名的摩爾多瓦奇西瑙,在長期投資價值上只有三顆星並且為第36名,好理由為:高租金報酬率、租屋市場為賣方市場,壞理由則為:國家分裂問題、高稅率、必須付現購買、歐洲最窮國家之一。Global Property Guide考慮的內容完全就是國際投資人會考慮的因素,諸如政治因素、總體經濟環境、相關稅賦、市場供需等,詳細內容包含:Gross rental yield、Income tax、Capital gains tax、Round-trip transaction costs、Potential landlord and tenant problems、Long-term GDP growth、Potential over-supply、Affordability、A view of long-term appeal to investors。

共有10個國家得到一顆星,台灣也是其中之一。Global Property Guide給台灣的好理由是:合理的轉移成本,壞理由是:低租金回報率、租屋為買方市場、對租金收入課以高所得稅。因此,以長期投資的角度看來,投資台北市房地產最大的問題就是房子太貴租金太低(低租金回報率)、房子很難租出去(賣方市場),同時好不容易收到的低廉租金又得課稅,怎麼說都划不來。

這份研究雖然完全無法解釋為何台北市的房地產能始終支撐在高點,但卻很直接地戳破許多買房投資者的美夢──對於國際投資人而言,台北市的房地產並沒有投資價值許多人期待外國人(特別是中國人)會是最後一批接手目前超高房價的肥羊,但事實上並不會有大量的頭腦有問題的外國人。如果外國人真要來投資亞洲房地產,東京的租金回報率都還有5.53%,更何況日本利率比台灣更低,到底有什麼理由要投資台北市呢?與台北同列一星的上海相比,上海即使受到政治風險的影響,但中國未來經濟成長率比台灣高,租金回報率也有2.66%,吸引力還是比台北高。

台北市房地產在今年上半年仍欣欣向榮,一些之前相對漲少的區域例如北投,也在第二季明顯升溫。有趣的是,同時間也傳出許多豪宅成交價格不如預期。對於未來房價而言,到底是豪宅市場成交價格失去成長動能比較有預測性,還是一推出新建案就立刻完售的新聞比較有預測性呢?租金回報率明顯低落,而買賣總價又似乎失去高速成長的空間,至少我個人看不出現在這價格有什麼投資價值。當然,也許台北市的剛性需求非常強,大家買房子都要自住那就另當別論;只是,我還是看到許多建案完工半年之後看起來仍沒人入住。我的想法一向簡單:台北市的房地產不是沒有價值,而是沒有投資價值。且讓我們持續觀察。

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Country investment ratings(Global Property Guide)

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