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台北市房地產被Global Property Guide評為投資價值一顆星

看空台北房市不遺餘力的Global Property Guide又出了新研究,這次是比較世界上83座城市房地產的投資價值。雖然Global Property Guide僅列出租金回報率(Gross Rental Yield,即租金/房價),台北市以1.57%驚人(但不意外的)數據名列最後,但比較有意思的是,台灣在長期投資價值(Long Term Investment Rating)也名列最後。

如果Global Property Guide只是以租金回報率來判斷各地房地產是不是有長期投資價值,其實並不完全合理,但當你把滑鼠游標移到各城市評定的星等上時,就可以看出理由。例如長期投資價值排名第一名的埃及開羅在租金回報率上雖非居冠,其以五顆星掄元的好理由為:高租金報酬率、合理的轉移成本、低所得稅,相對的壞理由則為:租屋市場為買方市場、政治風險高、長期GDP成長低。租金回報率第一名的摩爾多瓦奇西瑙,在長期投資價值上只有三顆星並且為第36名,好理由為:高租金報酬率、租屋市場為賣方市場,壞理由則為:國家分裂問題、高稅率、必須付現購買、歐洲最窮國家之一。Global Property Guide考慮的內容完全就是國際投資人會考慮的因素,諸如政治因素、總體經濟環境、相關稅賦、市場供需等,詳細內容包含:Gross rental yield、Income tax、Capital gains tax、Round-trip transaction costs、Potential landlord and tenant problems、Long-term GDP growth、Potential over-supply、Affordability、A view of long-term appeal to investors。

共有10個國家得到一顆星,台灣也是其中之一。Global Property Guide給台灣的好理由是:合理的轉移成本,壞理由是:低租金回報率、租屋為買方市場、對租金收入課以高所得稅。因此,以長期投資的角度看來,投資台北市房地產最大的問題就是房子太貴租金太低(低租金回報率)、房子很難租出去(賣方市場),同時好不容易收到的低廉租金又得課稅,怎麼說都划不來。

這份研究雖然完全無法解釋為何台北市的房地產能始終支撐在高點,但卻很直接地戳破許多買房投資者的美夢──對於國際投資人而言,台北市的房地產並沒有投資價值許多人期待外國人(特別是中國人)會是最後一批接手目前超高房價的肥羊,但事實上並不會有大量的頭腦有問題的外國人。如果外國人真要來投資亞洲房地產,東京的租金回報率都還有5.53%,更何況日本利率比台灣更低,到底有什麼理由要投資台北市呢?與台北同列一星的上海相比,上海即使受到政治風險的影響,但中國未來經濟成長率比台灣高,租金回報率也有2.66%,吸引力還是比台北高。

台北市房地產在今年上半年仍欣欣向榮,一些之前相對漲少的區域例如北投,也在第二季明顯升溫。有趣的是,同時間也傳出許多豪宅成交價格不如預期。對於未來房價而言,到底是豪宅市場成交價格失去成長動能比較有預測性,還是一推出新建案就立刻完售的新聞比較有預測性呢?租金回報率明顯低落,而買賣總價又似乎失去高速成長的空間,至少我個人看不出現在這價格有什麼投資價值。當然,也許台北市的剛性需求非常強,大家買房子都要自住那就另當別論;只是,我還是看到許多建案完工半年之後看起來仍沒人入住。我的想法一向簡單:台北市的房地產不是沒有價值,而是沒有投資價值。且讓我們持續觀察。

延伸閱讀
Country investment ratings(Global Property Guide)

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[影評]攻敵必救──你想二刷,是因為劇本太弱

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台北市房價崩盤只是時間問題

引言──如果你還認為台北市房價還有空間上漲.....

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但為什麼是二十年呢?扣掉二十歲到二十五歲之前由父母扶養不論,成人能工作的時間大約是三十年,然而卻需要住五十年的時間──這樣看起來似乎表示二十倍似乎很少?然而房子的價格理受時間因素而折舊(這是重要的問題,後文會有更詳細的分析),新成屋五年價格開始下滑,三十年之後降價幅度非常小幾乎停滯。再加上人生有很多不同階段,例如結婚者可能在新婚時需要住雙人套房,成為四人家庭時需要標準的三房兩廳,退休後又只需要住雙人小房;單身者則可能需要工作時期市中心的單人套房以及退休後的寬敞景觀宅。房子是一個人生活的延伸,人的生活會隨時間改變,房子當然需要改變。更不用說房子裝潢大約十年一換,換裝潢的時候往往也是人生轉折時,許多人更會趁此時換屋。考慮這些因素,我們應該理解的結論是:所謂「合理」的PRR倍數並不是一個固定的數值,而跟一個國家人民的生活模式有很大關連。同時我們也必須理解的是:即使合理PRR倍數並非固定,卻也有一定範圍,那跟人的生活模式改變、房子本身折舊有關──因此合理倍數,大約十年到三十年之間

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