看空台北房市不遺餘力的Global Property Guide又出了新研究，這次是比較世界上83座城市房地產的投資價值。雖然Global Property Guide僅列出租金回報率(Gross Rental Yield，即租金/房價)，台北市以1.57%驚人(但不意外的)數據名列最後，但比較有意思的是，台灣在長期投資價值(Long Term Investment Rating)也名列最後。
如果Global Property Guide只是以租金回報率來判斷各地房地產是不是有長期投資價值，其實並不完全合理，但當你把滑鼠游標移到各城市評定的星等上時，就可以看出理由。例如長期投資價值排名第一名的埃及開羅在租金回報率上雖非居冠，其以五顆星掄元的好理由為：高租金報酬率、合理的轉移成本、低所得稅，相對的壞理由則為：租屋市場為買方市場、政治風險高、長期GDP成長低。租金回報率第一名的摩爾多瓦奇西瑙，在長期投資價值上只有三顆星並且為第36名，好理由為：高租金報酬率、租屋市場為賣方市場，壞理由則為：國家分裂問題、高稅率、必須付現購買、歐洲最窮國家之一。Global Property Guide考慮的內容完全就是國際投資人會考慮的因素，諸如政治因素、總體經濟環境、相關稅賦、市場供需等，詳細內容包含：Gross rental yield、Income tax、Capital gains tax、Round-trip transaction costs、Potential landlord and tenant problems、Long-term GDP growth、Potential over-supply、Affordability、A view of long-term appeal to investors。
共有10個國家得到一顆星，台灣也是其中之一。Global Property Guide給台灣的好理由是：合理的轉移成本，壞理由是：低租金回報率、租屋為買方市場、對租金收入課以高所得稅。因此，以長期投資的角度看來，投資台北市房地產最大的問題就是房子太貴租金太低(低租金回報率)、房子很難租出去(賣方市場)，同時好不容易收到的低廉租金又得課稅，怎麼說都划不來。
這份研究雖然完全無法解釋為何台北市的房地產能始終支撐在高點，但卻很直接地戳破許多買房投資者的美夢──對於國際投資人而言，台北市的房地產並沒有投資價值。許多人期待外國人(特別是中國人)會是最後一批接手目前超高房價的肥羊，但事實上並不會有大量的頭腦有問題的外國人。如果外國人真要來投資亞洲房地產，東京的租金回報率都還有5.53%，更何況日本利率比台灣更低，到底有什麼理由要投資台北市呢？與台北同列一星的上海相比，上海即使受到政治風險的影響，但中國未來經濟成長率比台灣高，租金回報率也有2.66%，吸引力還是比台北高。
台北市房地產在今年上半年仍欣欣向榮，一些之前相對漲少的區域例如北投，也在第二季明顯升溫。有趣的是，同時間也傳出許多豪宅成交價格不如預期。對於未來房價而言，到底是豪宅市場成交價格失去成長動能比較有預測性，還是一推出新建案就立刻完售的新聞比較有預測性呢？租金回報率明顯低落，而買賣總價又似乎失去高速成長的空間，至少我個人看不出現在這價格有什麼投資價值。當然，也許台北市的剛性需求非常強，大家買房子都要自住那就另當別論；只是，我還是看到許多建案完工半年之後看起來仍沒人入住。我的想法一向簡單：台北市的房地產不是沒有價值，而是沒有投資價值。且讓我們持續觀察。
延伸閱讀
Country investment ratings(Global Property Guide)
如果Global Property Guide只是以租金回報率來判斷各地房地產是不是有長期投資價值，其實並不完全合理，但當你把滑鼠游標移到各城市評定的星等上時，就可以看出理由。例如長期投資價值排名第一名的埃及開羅在租金回報率上雖非居冠，其以五顆星掄元的好理由為：高租金報酬率、合理的轉移成本、低所得稅，相對的壞理由則為：租屋市場為買方市場、政治風險高、長期GDP成長低。租金回報率第一名的摩爾多瓦奇西瑙，在長期投資價值上只有三顆星並且為第36名，好理由為：高租金報酬率、租屋市場為賣方市場，壞理由則為：國家分裂問題、高稅率、必須付現購買、歐洲最窮國家之一。Global Property Guide考慮的內容完全就是國際投資人會考慮的因素，諸如政治因素、總體經濟環境、相關稅賦、市場供需等，詳細內容包含：Gross rental yield、Income tax、Capital gains tax、Round-trip transaction costs、Potential landlord and tenant problems、Long-term GDP growth、Potential over-supply、Affordability、A view of long-term appeal to investors。
共有10個國家得到一顆星，台灣也是其中之一。Global Property Guide給台灣的好理由是：合理的轉移成本，壞理由是：低租金回報率、租屋為買方市場、對租金收入課以高所得稅。因此，以長期投資的角度看來，投資台北市房地產最大的問題就是房子太貴租金太低(低租金回報率)、房子很難租出去(賣方市場)，同時好不容易收到的低廉租金又得課稅，怎麼說都划不來。
這份研究雖然完全無法解釋為何台北市的房地產能始終支撐在高點，但卻很直接地戳破許多買房投資者的美夢──對於國際投資人而言，台北市的房地產並沒有投資價值。許多人期待外國人(特別是中國人)會是最後一批接手目前超高房價的肥羊，但事實上並不會有大量的頭腦有問題的外國人。如果外國人真要來投資亞洲房地產，東京的租金回報率都還有5.53%，更何況日本利率比台灣更低，到底有什麼理由要投資台北市呢？與台北同列一星的上海相比，上海即使受到政治風險的影響，但中國未來經濟成長率比台灣高，租金回報率也有2.66%，吸引力還是比台北高。
台北市房地產在今年上半年仍欣欣向榮，一些之前相對漲少的區域例如北投，也在第二季明顯升溫。有趣的是，同時間也傳出許多豪宅成交價格不如預期。對於未來房價而言，到底是豪宅市場成交價格失去成長動能比較有預測性，還是一推出新建案就立刻完售的新聞比較有預測性呢？租金回報率明顯低落，而買賣總價又似乎失去高速成長的空間，至少我個人看不出現在這價格有什麼投資價值。當然，也許台北市的剛性需求非常強，大家買房子都要自住那就另當別論；只是，我還是看到許多建案完工半年之後看起來仍沒人入住。我的想法一向簡單：台北市的房地產不是沒有價值，而是沒有投資價值。且讓我們持續觀察。
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Country investment ratings(Global Property Guide)
總感覺有華人在的地方 房價的標準無法與西方人比
回覆刪除台灣房價高漲只不過是近十年的事情，突然之間房價高就變成顛撲不破的真理了 (笑)。
回覆刪除樓上聽過無殼蝸牛運動嗎?
回覆刪除Rent is never a concern for people buying Taipei houses. Besides invest, avoiding U.S. tax/penalty is a major benefit.
回覆刪除Try to think about the following facts:
1. Taiwan's real estate tax is extremely low. Compared to US, which is 1% - 3%, Taiwan's is usually 0.1% or less.
2. 0.5 million Taiwanese are also Americans, and they are usually wealthy.
3. Obama government enforce US tax law to solicit tax from US people's non-US assets. All financial assets must report to US government and get audited. Real estate, IF NOT FOR RENT, need not to be reported.
Hiding non-US assets can be punished at most 300% of the value of the assets.
So being afraid of such policy, many wealthy people would rather to buy and keep houses in Taipei or other major Asian cities (not including Tokyo since the real estate tax is too high).
Rent is not really a concern. In fact, these people do NOT want to rent due to that they don't want to report the assets.
Your discussion and the study do see something, but I must say that the most important factors, as I pointed out, was missing. Such missing can lead to a totally wrong conclusion.
利息過低與資金無出路.還有漲價歸私.這種以獲取資本利得的投機.有足夠金錢支撐...
回覆刪除如果在6倍時不買.現在買在12倍以上.當然有風險.但是2004年以後都是6被房價.卻是最唱衰時期.人心浮動.投資學.應該重修!...以台灣環境投資條件.重新思考..政府也是主導者.難道投資人自己不知道?
還有:當沒有生產投資的地方.光喝咖啡.吃餐飲.啃牛排.對一個資金滿手的投資人.不買房也就是所有食物都不能吃一樣困難..但是年紀關係.那些食物吃也不是.買房何嘗不是如此.
所以趁年輕身體好.能吃能用就要享用.當不能吃.不可以吃.那只有買房享受.未嚐不可.
量力為之.是年輕人的必經之路.
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